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Contrato de Honorários (corretagem) Condicionado – por João Teodoro da Silva

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A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, atual Código Civil Brasileiro (CC), regula os contratos de mediação em oito artigos (Cap. XIII).
contrato sendo assinado com uma casa ao fundo

A palavra sinalagmático tem sua origem no vocábulo grego synnalagmatikos. Usada para definir contratos bilaterais onerosos, ela se enquadra nos contratos de mediação de negócios imobiliários. Trata-se de relação obrigacional contraída entre duas partes, em comum acordo, onde cada uma delas condiciona sua prestação à contraprestação da outra. Na intermediação imobiliária, a prestação (contratante) é o pagamento dos honorários acordados; a contraprestação (Corretor) é a obtenção do resultado útil esperado, ou seja, a realização do negócio.

A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, atual Código Civil Brasileiro (CC), regula os contratos de mediação em oito artigos (Cap. XIII). Diz o primeiro deles, Art. 722: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. O art. 725 (prima pars) diz: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação…”.

Ora, se remuneração é devida mediante a realização de uma condição (obtenção do resultado previsto), o contrato é, obviamente, um acordo de risco. Ou seja, o Corretor só fará jus aos honorários se conseguir o fechamento do negócio proposto. Desistência posterior por qualquer das partes não elide o direito ao recebimento dos honorários. Porém vale lembrar que só a autorização de negócio escrita, com cláusula de exclusividade, garante os honorários, mesmo que o negócio se realize sem a participação do Corretor contratado (art. 726, CC).

Ocorre que, em recente julgado, o STJ – Superior Tribunal de Justiça declarou que o contrato de corretagem – sinalagmático – pode, além de seu próprio e intrínseco risco, conter cláusula cuja efetividade dependa da realização de evento futuro. No caso concreto (REsp 2.000.978 – SP), a imobiliária comprometeu-se a mediar a compra de um terreno condicionada à possibilidade legal de se erigir determinado empreendimento no local. A lavratura da escritura só ocorreria se superados todos os possíveis entraves, inclusive quanto à propriedade do terreno.

No entanto gravame impeditivo da escrituração foi registrado durante o período de averiguações técnicas, inviabilizando a concretização do negócio. A construtora, por óbvio, recusou-se ao pagamento dos honorários combinados. A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que é perfeitamente legal que as partes estipulem honorários condicionados à realização de evento futuro incerto. Lembrou, todavia, que o contrato de mediação deve estar em conformidade com os parâmetros estabelecidos nos artigos 121 e 130 do Código Civil.

O art. 122, CC, diz: “Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto”. O art. 130 reza que “Ao titular do direito eventual, nos casos de condição suspensiva ou resolutiva, é permitido praticar os atos destinados a conservá-lo”. No caso, nada obstava o construtor de tentar superar o impedimento da escrituração (art. 130), mas também nada o obrigava a isso. Enfim, o que importa é que não há limites para condicionantes no contrato de corretagem.

João Teodoro da Silva
Presidente – Sistema Cofeci-Creci

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