Plano Diretor de São Paulo 2029 começa a entrar no debate
A próxima revisão do Plano Diretor de São Paulo 2029 ainda está a alguns anos de distância, mas uma discussão importante para incorporadoras, arquitetos e profissionais do desenvolvimento imobiliário já começou: que tipo de cidade São Paulo pretende construir nas próximas décadas?
O assunto ganhou espaço durante a Convenção Secovi-SP 2026, no painel “O que queremos para São Paulo?”, acompanhado presencialmente pelo Portal VGV.
A discussão partiu de uma mudança de perspectiva. Em vez de olhar para o Plano Diretor apenas por meio de coeficientes de aproveitamento, potencial construtivo, adensamento ou verticalização, os participantes defenderam que a próxima revisão também considere aquilo que acontece no nível da rua.
Calçadas. Arborização. Fachadas ativas. Comércio. Mobilidade. Segurança. Espaços de convivência. E, principalmente, a relação entre os novos empreendimentos e a cidade ao seu redor.
Para o incorporador, essa discussão importa porque a legislação urbana não determina apenas quanto pode ser construído em um terreno. Ela também influencia que produto pode ser desenvolvido e como esse empreendimento se relacionará com a cidade.
Da quantidade construída para a qualidade da cidade
O painel foi mediado por Roberta Simeoni, diretora de Urbanismo do Secovi-SP, e reuniu Claudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP; Elisabete França, secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo; Gianfranco Vannucchi, sócio da Königsberger Vannucchi; Marcelo Morettin, sócio do escritório Andrade Morettin; e Rafael Marengoni, designer urbano sênior do escritório Gehl.
Logo na abertura, Roberta colocou uma provocação que ajudou a conduzir toda a conversa: as pessoas não experimentam a cidade por meio dos parâmetros urbanísticos.
Elas experimentam calçadas, praças, parques, esquinas, comércio de bairro, térreos dos edifícios e os caminhos que percorrem todos os dias.
A discussão sobre o Plano Diretor de São Paulo 2029, portanto, tende a envolver não apenas quanto a cidade pode crescer, mas como esse crescimento será percebido por quem vive nela.
Essa mudança de olhar pode parecer conceitual, mas chega diretamente ao desenvolvimento imobiliário.
O térreo do empreendimento também constrói cidade
Um dos temas que apareceram diversas vezes durante o painel foi a relação entre o empreendimento privado e o espaço público.
O arquiteto Marcelo Morettin apresentou exemplos de projetos que buscaram criar maior integração entre edifício e cidade, com praças, térreos permeáveis, marquises e até passagem pública conectando ruas.
Em um dos casos apresentados, em Pinheiros, a proposta foi permitir uma travessia pelo próprio empreendimento, criando uma galeria entre duas vias.
A ideia ajuda a mostrar uma possível mudança na forma de pensar o produto imobiliário.
O térreo deixa de ser apenas a base do edifício e passa a ter papel na experiência urbana ao redor dele.
Fachada ativa, fruição pública, largura das calçadas, arborização e permeabilidade começam a fazer parte da discussão sobre o próprio produto.
Fachada ativa precisa funcionar além da legislação
O painel também mostrou que criar uma regra não significa necessariamente produzir uma boa cidade.
Claudio Bernardes chamou atenção para a experiência das fachadas ativas, instrumento já utilizado pelo planejamento urbano paulistano.
Na prática, espaços comerciais criados para ativar o térreo de determinados empreendimentos nem sempre encontram uma operação compatível com a realidade daquela rua.
Uma loja de conveniência, uma pequena padaria ou um serviço de bairro podem fazer sentido para determinado local, mas o custo daquele espaço comercial pode inviabilizar justamente os usos capazes de gerar movimento no nível da rua.
Essa discussão pode ganhar relevância no Plano Diretor de São Paulo 2029.
Para o mercado imobiliário, o desafio será encontrar mecanismos que estimulem bons espaços urbanos sem criar soluções padronizadas que funcionem apenas no papel.
Quando a legislação começa a desenhar o edifício
Outro ponto particularmente relevante para incorporadoras apareceu na fala do arquiteto Gianfranco Vannucchi.
Ao discutir a arquitetura recente de São Paulo, ele chamou atenção para o quanto as regras urbanísticas acabam interferindo no desenho dos próprios empreendimentos.
Questões relacionadas a áreas computáveis e não computáveis, por exemplo, podem gerar incentivos que se repetem em diferentes projetos e ajudam a produzir edifícios cada vez mais semelhantes.
A provocação é importante.
Toda regra urbanística produz algum tipo de comportamento econômico.
Quando determinada solução aumenta ou reduz potencial construtivo, ela inevitavelmente entra na conta de viabilidade do terreno.
Por isso, discutir o Plano Diretor de São Paulo 2029 também significa discutir quais comportamentos a cidade pretende estimular nos próximos ciclos de desenvolvimento imobiliário.
A cidade vista na escala de quem caminha
Do escritório Gehl, Rafael Marengoni apresentou uma lógica de planejamento urbano baseada em uma sequência simples:
vida → espaços → edifícios.
Primeiro se observa como as pessoas vivem e utilizam determinado lugar. Depois se pensa o espaço urbano necessário para essas atividades. Somente então entram os edifícios.
Essa lógica coloca o pedestre no centro da discussão.
Segurança, conforto, iluminação, arborização, mobilidade e possibilidade de permanecer nos espaços públicos deixam de ser elementos acessórios e passam a fazer parte da qualidade da cidade.
Gianfranco Vannucchi também destacou problemas aparentemente simples, como a qualidade das calçadas e a iluminação no nível do pedestre.
A mensagem comum é que uma cidade não é percebida a partir do skyline.
Ela é percebida a aproximadamente 1,70 metro do chão.
O que isso significa para uma incorporadora?
Para uma incorporadora, acompanhar o debate do Plano Diretor de São Paulo 2029 desde agora é importante porque alterações urbanísticas interferem diretamente na lógica de desenvolvimento dos terrenos.
Coeficiente de aproveitamento, usos permitidos, fachadas ativas, fruição pública, áreas computáveis, mobilidade e incentivos urbanísticos podem alterar tanto a viabilidade financeira quanto a concepção do produto.
Mas existe uma discussão ainda maior. Se a próxima revisão realmente ampliar o olhar para a escala humana, o mercado poderá ser cada vez mais provocado a pensar não apenas quanto cabe naquele terreno, mas o que aquele empreendimento entrega para o lugar onde será implantado.
Isso muda a pergunta de desenvolvimento.
Em vez de apenas:
“Qual é o potencial construtivo deste terreno?”
pode ganhar força outra:
“Que produto faz sentido construir aqui e como ele melhora sua relação com a cidade?”
É justamente nessa etapa que o Grupo VGV atua ao lado das incorporadoras, conectando leitura de mercado, vocação do terreno e estratégia para apoiar o desenvolvimento de produtos imobiliários mais coerentes com a demanda e com o potencial de cada localização.
A leitura do Portal VGV
O mercado imobiliário passou décadas aprendendo a interpretar legislação para extrair potencial de terrenos.
Esse conhecimento continuará sendo fundamental.
Mas o debate apresentado na Convenção Secovi-SP sugere que a próxima etapa pode exigir algo além.
Será preciso combinar viabilidade imobiliária e qualidade urbana.
O Plano Diretor de São Paulo 2029 ainda terá um longo processo de discussão. O próprio Secovi-SP já iniciou as chamadas Jornadas Urbanísticas como preparação para esse debate, colocando temas relacionados à experiência urbana e à escala humana no centro das conversas do setor.
Para incorporadoras, acompanhar essa discussão desde o início pode ser mais importante do que esperar a nova legislação ficar pronta.
Porque um Plano Diretor não muda apenas a cidade.
Ele muda a lógica dos terrenos, influencia produtos e redefine parte das decisões que determinarão o que será construído nos anos seguintes.
E talvez a principal provocação deixada pelo painel seja justamente essa:
o empreendimento termina na divisa do terreno ou também é responsável pela cidade que ajuda a construir?
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