Será que a valorização dos imóveis que a gente tanto vê por aí é real? Neste artigo vamos comentar a respeito e mostrar como calcular.
Muito provavelmente você já deve ter ouvido a velha máxima: “os imóveis sempre se valorizam”. Se você trabalha no mercado imobiliário, é bem provável que já tenha usado este argumento e se embasado em dados que mostram a evolução dos preços dos últimos anos para comprovar esta tese aos seus potenciais clientes. E se você está em busca de um imóvel para compra há um certo tempo, provavelmente também já se espantou ao ver o avanço dos preços ao longo deste período.
Mas, afinal, será que esta valorização dos imóveis é toda real? De onde vêm estes números? Como devemos analisá-los? É sobre isso que falaremos neste artigo.
Quem calcula a valorização dos imóveis?
Em primeiro lugar, é importante termos noção de onde vêm as informações sobre a valorização dos imóveis. Toda vez que vemos na imprensa matérias informando que “os imóveis subiram de preço” ou “os imóveis estão se valorizando”, estes conteúdos pegam como base algum índice que faz este cálculo. Logo, a fonte da informação não é o “jornal A” ou o “site B”, mas sim a entidade ou o instituto de pesquisa que realizou o estudo, geralmente comparando o preço atual com o preço passado dentro de um intervalo de tempo.
Quais são os principais índices de valorização do preço dos imóveis no Brasil?
No Brasil, não existe um “índice oficial” que calcula a evolução dos preços dos imóveis como ocorre em outros países, no entanto nós temos diversos institutos de pesquisas com muita credibilidade que realizam este cálculo, tanto no âmbito nacional, quanto estadual e até mesmo municipal. É comum que entidades representativas de classe também realizem este levantamento – como é o caso dos Secovi’s e Ademi’s (a nível estadual), CBIC, Abecip e Abrainc (a nível nacional), dentre outros – a fim de levar mais informação para empresas e profissionais que atuam no mercado imobiliário.
Os índices de preços de imóveis mais relevantes do Brasil são informados pelo FipeZap e pelo IGMI-R/Abecip.
Como funciona o índice FipeZap?
Desenvolvido em parceria pela Fipe e o portal ZAP Imóveis (atualmente propriedade do grupo OLX Brasil), o Índice FipeZAP é o primeiro índice com abrangência nacional que acompanha a variação de preço dos imóveis. Para isso, é dividido entre imóveis residenciais e comerciais, monitorando tanto venda quanto locação.
No caso dos imóveis residenciais à venda, que é o grande tema quanto o assunto é a valorização dos imóveis, o índice FipeZap de Venda Residencial acompanha a variação do preço médio de apartamentos prontos em 50 cidades brasileiras, com base em anúncios veiculados na Internet. A metodologia completa está disponível no site da Fipe.
A partir desta informação, já é possível entender que não se trata necessariamente do valor que os imóveis estão sendo negociados, mas sim da média de valor que os imóveis estão sendo “ofertados”. Ou seja, não é o valor que efetivamente foi pago pelo imóvel, mas sim o valor que foi foi pedido por quem colocou à venda (sejam proprietários ou corretores de imóveis).
Isso não significa que o índice é ruim ou traz informações errôneas (muito pelo contrário, ele é excelente e tem alta credibilidade). Este índice nos dá um termômetro do mercado quanto à percepção de valor das propriedades. A sua metodologia de cálculo é bem completa e elimina, inclusive, pontos fora da curva que poderiam enviesar a análise. Além disso, dada a capilaridade dos portais OLX, Zap Imóveis e Viva Real cobrindo boa parte do território nacional e considerando também o histórico que o Grupo Globo (antigo proprietário do Zap Imóveis) possuía na época de criação do anúncio, isso nos proporciona um dos melhores índices para análise de comportamento do histórico de preços dos imóveis.
Apenas para termos uma ideia, no momento em que este post foi redigido o índice FipeZap apresentou uma valorização de +0,49% no mês de março (sendo +5,31% o acumulado em 12 meses) no preço dos imóveis residenciais à venda. No caso dos imóveis para locação, o índice apresentou uma valorização de +1,26% em fevereiro (sendo +16,22% o acumulado em 12 meses). A imagem abaixo foi extraída do Boletim VGV, nosso informe quinzenal com os principais indicadores do mercado imobiliário a partir dos relatórios constantes no site do DataZap.
Porém, embora estes números todos estejam apontando para uma “ótima valorização”, é preciso considerar ainda um outro fator, que é a inflação. Mas voltaremos a falar sobre isso um pouco mais à frente neste post. Primeiro vamos falar um pouco de outro índice muito importante para o nosso mercado.
Como funciona o índice IGMI-R / Abecip?
O índice IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial) / Abecip foi criado a partir de uma parceria entre a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança e o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), da Fundação Getúlio Vargas (FGV). Seu principal diferencial é a base de cálculo que utiliza laudos de imóveis financiados pelos bancos.
Na prática, funciona assim: imagine que você viu um imóvel anunciado por R$ 500.000,00. Você se interessou e negociou com o proprietário, que topou vender por R$ 450.000,00. Para fazer a compra, você pretende pagar R$ 90.000,00 à vista (20%) e financiar o restante (R$ 360.000,00). Para conceder o financiamento, o banco precisou avaliar o imóvel e nesta avaliação o valor atribuído foi de R$ 480.000,00. De acordo com o cálculo do IGMI, mesmo que o valor pedido seja R$ 500.000,00 e o valor negociado seja R$ 450.000,00, o valor “real” do bem é R$ 480.000,00. Este é valor que contará para o cálculo de valorização comparando com um imóvel semelhante em um período passado.
No geral, o IGMI-R ABECIP usa metodologias adotadas por especialistas de mercado com a finalidade de fornecer o valor mais próximo possível da realidade para a transação do imóvel. Um dos elementos defendidos pelos criadores do índice é que “as informações consideradas nas avaliações são mensuráveis e verificáveis, tais como localização, área do imóvel, características da vizinhança, qualidade do material utilizado no acabamento, número de aposentos etc”.
Analisando sua representatividade, são mais de 4 mil municípios brasileiros em todos os estados que fornecem informações permitindo o cálculo total do país, e de forma separada para nove capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia, pois contêm maior densidade de informações.
No momento em que este post está sendo redigido, o índice IGMI-R da Abecip aponta para uma valorização de +1,17% em janeiro (sendo +8,3% em 12 meses). Mas, conforme falamos no índice anterior, antes de concluir uma “ótima valorização” é importante considerar outro ponto importante: a inflação, nosso próximo tópico.
Como calcular a valorização dos imóveis corretamente?
Independente do índice de preços escolhido, é importante calcular a valorização dos imóveis corretamente. Para isso, é importante descontar a inflação do período, que de certa forma mostra a “desvalorização da nossa moeda”, pois assim você terá a “valorização real” dos preços. Só podemos considerar uma valorização real se o valor obtido com a valorização dos imóveis for superior à inflação medida no período.
Vamos ver como fica esta conta em ambos os casos analisados, começando pelo índice FipeZap. Vamos desconsiderar o IGP-M (medido pela FGV), que é um índice que tem mostrado muita instabilidade e vamos considerar para esta análise o IPCA (medido pelo IBGE) que é composto por uma cesta que compreende melhor a inflação do dia a dia.
Agora vamos analisar o mesmo caso com o IGMI-R, da Abecip, descontando o IPCA:
Conseguiu perceber a diferença?
Afinal, a valorização dos imóveis é real?
Considerando o momento atual e os 12 meses anteriores a este post, a resposta é: SIM! De uma maneira geral, os imóveis estão se valorizando acima da inflação. No entanto, é importante salientar que o mercado imobiliário brasileiro é muito grande e diverso e o que está acontecendo em uma cidade pode ser diferente das demais cidades. É importante analisar caso a caso.
Além disso, é muito genérico falar em “imóveis”. É importante saber QUAL IMÓVEL. Uma sala comercial na Avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo, pode estar se valorizando mais ou menos do que um apartamento popular em Feira de Santana, na Bahia. Cada mercado e cada tipo de imóvel possui sua dinâmica própria, então é preciso analisar com responsabilidade.
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