A palavra sinalagmático tem sua origem no vocábulo grego synnalagmatikos. Usada para definir contratos bilaterais onerosos, ela se enquadra nos contratos de mediação de negócios imobiliários. Trata-se de relação obrigacional contraída entre duas partes, em comum acordo, onde cada uma delas condiciona sua prestação à contraprestação da outra. Na intermediação imobiliária, a prestação (contratante) é o pagamento dos honorários acordados; a contraprestação (Corretor) é a obtenção do resultado útil esperado, ou seja, a realização do negócio.
A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, atual Código Civil Brasileiro (CC), regula os contratos de mediação em oito artigos (Cap. XIII). Diz o primeiro deles, Art. 722: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. O art. 725 (prima pars) diz: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação…”.
Ora, se remuneração é devida mediante a realização de uma condição (obtenção do resultado previsto), o contrato é, obviamente, um acordo de risco. Ou seja, o Corretor só fará jus aos honorários se conseguir o fechamento do negócio proposto. Desistência posterior por qualquer das partes não elide o direito ao recebimento dos honorários. Porém vale lembrar que só a autorização de negócio escrita, com cláusula de exclusividade, garante os honorários, mesmo que o negócio se realize sem a participação do Corretor contratado (art. 726, CC).
Ocorre que, em recente julgado, o STJ – Superior Tribunal de Justiça declarou que o contrato de corretagem – sinalagmático – pode, além de seu próprio e intrínseco risco, conter cláusula cuja efetividade dependa da realização de evento futuro. No caso concreto (REsp 2.000.978 – SP), a imobiliária comprometeu-se a mediar a compra de um terreno condicionada à possibilidade legal de se erigir determinado empreendimento no local. A lavratura da escritura só ocorreria se superados todos os possíveis entraves, inclusive quanto à propriedade do terreno.
No entanto gravame impeditivo da escrituração foi registrado durante o período de averiguações técnicas, inviabilizando a concretização do negócio. A construtora, por óbvio, recusou-se ao pagamento dos honorários combinados. A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que é perfeitamente legal que as partes estipulem honorários condicionados à realização de evento futuro incerto. Lembrou, todavia, que o contrato de mediação deve estar em conformidade com os parâmetros estabelecidos nos artigos 121 e 130 do Código Civil.
O art. 122, CC, diz: “Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto”. O art. 130 reza que “Ao titular do direito eventual, nos casos de condição suspensiva ou resolutiva, é permitido praticar os atos destinados a conservá-lo”. No caso, nada obstava o construtor de tentar superar o impedimento da escrituração (art. 130), mas também nada o obrigava a isso. Enfim, o que importa é que não há limites para condicionantes no contrato de corretagem.
João Teodoro da Silva
Presidente – Sistema Cofeci-Creci
