Funding imobiliário entra em uma fase mais seletiva
O dinheiro para financiar o mercado imobiliário continua existindo. A questão é quanto ele custa e quais empresas estarão preparadas para acessá-lo.
Com juros elevados, poupança praticamente estagnada e maior participação de recursos ligados ao mercado de capitais, o funding imobiliário passa por uma transformação que pode afetar diretamente a estratégia de crescimento das incorporadoras.
Nesse cenário, entender como estruturar o crédito imobiliário e proteger o caixa dos empreendimentos passa a ser parte da estratégia de crescimento da incorporadora.
O assunto esteve no centro do painel “O Mercado Imobiliário e Funding: Cenários e Tendências”, realizado durante a Convenção Secovi-SP 2026.
Mediado por Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, o debate reuniu Rubens Sardenberg, diretor executivo de Economia, Regulação Prudencial e Riscos da Febraban; Michel Cury, presidente da Abecip; Hus Morgan, superintendente Corporate Imobiliário do Banco ABC Brasil; e Ubirajara Freitas, vice-presidente de Estratégias de Mercado do Secovi-SP.
Para o incorporador, a principal mensagem do painel talvez esteja além da própria taxa de juros: quanto mais caro e seletivo fica o capital, mais importantes se tornam governança, qualidade dos projetos, gestão de caixa e controle da alavancagem.
Poupança já não acompanha o crescimento do crédito
Durante o painel, Michel Cury apresentou um movimento importante na estrutura do funding imobiliário brasileiro.
Segundo o executivo, o saldo da poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) permanece praticamente estável desde 2021, enquanto a carteira de crédito imobiliário continua crescendo.
Isso significa que outras fontes precisam ganhar espaço.
Instrumentos como LCI e CRI, por exemplo, passam a ter participação maior no financiamento do setor. A diferença é que esses recursos estão mais sujeitos às condições e às taxas praticadas pelo mercado.
Na prática, uma estrutura historicamente apoiada fortemente na poupança começa a depender cada vez mais de fontes alternativas de capital.
E essa mudança importa para quem está desenvolvendo novos empreendimentos.
Mercado de capitais ganha espaço no funding imobiliário
A diversificação das fontes de recursos pode ampliar as alternativas disponíveis para o setor, mas também cria um ambiente mais competitivo.
Ao abordar o financiamento via mercado de capitais, Hus Morgan chamou atenção justamente para a qualidade das empresas e dos projetos que buscam esses recursos.
Segundo ele:
“As empresas que tiverem melhor governança e os projetos que forem melhores, com certeza vão ter mais acesso a esse funding de mercado.”
A frase ajuda a entender uma mudança importante.
Quando o capital é abundante e barato, empresas menos eficientes também conseguem financiar crescimento. Quando ele fica mais caro e seletivo, a capacidade de demonstrar organização, previsibilidade e qualidade da operação ganha peso na decisão de quem fornece os recursos. Nesse ambiente, a governança corporativa da incorporadora deixa de ser apenas uma questão de organização interna e passa a contribuir também para sua capacidade de atrair capital.
Morgan também destacou a importância de compatibilizar o fluxo de caixa do empreendimento com as características do financiamento contratado, reduzindo o risco financeiro da operação.
Quanto uma incorporadora deveria se alavancar?
Outro alerta importante veio de Ubirajara Freitas.
Durante o painel, ele defendeu que incorporadoras mantenham baixo endividamento corporativo e recomendou que algo entre 40% e 50% do VGV dos empreendimentos seja sustentado por capital próprio.
A preocupação está relacionada ao risco de construir uma operação excessivamente dependente de recursos de terceiros.
Freitas foi direto ao abordar modelos baseados em aquisição de terrenos alavancada e financiamento integral da produção: esse tipo de estratégia pode funcionar durante determinado período, mas aumenta significativamente a exposição da empresa quando as condições financeiras mudam.
Em um cenário de juros elevados, essa discussão ganha ainda mais importância.
Alavancagem pode acelerar crescimento, mas também amplifica risco.
Funding imobiliário também é uma questão de gestão
É aqui que a discussão deixa de pertencer apenas ao departamento financeiro.
Uma incorporadora que pretende acessar funding imobiliário precisa conseguir demonstrar a qualidade de sua operação.
Isso envolve informações confiáveis sobre fluxo de caixa, estoque, vendas, recebíveis, exposição financeira, andamento dos empreendimentos e necessidade futura de capital.
Também envolve governança e capacidade de tomar decisões antes que problemas financeiros apareçam.
Em outras palavras, captar melhor começa muito antes da captação.
Uma empresa que conhece seus números, controla sua alavancagem e consegue demonstrar previsibilidade tende a estar mais preparada para negociar com bancos, investidores e mercado de capitais.
É também nesse contexto que ferramentas de gestão ganham relevância. No Grupo VGV, por exemplo, o VGV HUB vem sendo desenvolvido para apoiar incorporadoras na organização e interpretação de informações estratégicas da operação, contribuindo para uma tomada de decisão mais estruturada.
Juros altos tornam o crédito mais desafiador
O cenário macroeconômico ajuda a explicar por que essa discussão ganhou importância.
Durante o painel, Rubens Sardenberg, da Febraban, destacou o peso dos juros sobre a capacidade de pagamento das famílias e sobre o crédito de maneira geral.
Segundo ele, embora o estoque de endividamento das famílias brasileiras não seja necessariamente elevado em comparação internacional, o comprometimento mensal da renda com juros e amortizações está em torno de 28,5%.
Sardenberg também chamou atenção para o nível elevado dos juros reais brasileiros e defendeu que uma redução sustentável das taxas de longo prazo depende de melhora no cenário fiscal.
Para o mercado imobiliário, portanto, o desafio acontece nas duas pontas.
O comprador enfrenta crédito mais caro.
E a incorporadora também precisa lidar com um funding imobiliário mais sensível às condições de mercado.
A leitura do Portal VGV
A transformação do funding pode criar uma divisão cada vez mais evidente entre empresas que simplesmente buscam capital e aquelas que estão preparadas para recebê-lo.
Isso significa que acesso a recursos pode se tornar também um diferencial competitivo.
Empresas com projetos consistentes, boa governança, equilíbrio financeiro e capacidade de demonstrar previsibilidade tendem a negociar em melhores condições quando o capital se torna mais seletivo.
Por isso, talvez a discussão mais importante para o incorporador não seja apenas:
“De onde virá o dinheiro para financiar os próximos empreendimentos?”
Existe uma pergunta anterior:
“Minha empresa está estruturada para acessar esse dinheiro?”
O funding imobiliário continuará evoluindo e novas fontes provavelmente ganharão espaço à medida que o modelo tradicional baseado na poupança se transforma.
Mas, independentemente de qual instrumento financeiro ganhe protagonismo, uma regra tende a permanecer:
quanto mais caro for o capital, maior será o valor de uma incorporadora bem gerida.
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