Desde sua publicação, em 27 de junho de 2022, a Lei nº 14.382 deixou dúvidas sobre quando, de fato e de direito, realmente entraria em vigor. Ela aperfeiçoa o funcionamento do SERP – Sistema Eletrônico de Registros Públicos, de que trata a Lei nº 11.977/2009. Portanto não cria um novo sistema, apenas regulamenta o funcionamento do que já existe. A medida era esperada com expectativa pelo mercado imobiliário. O novo ordenamento facilita a obtenção de informações e propicia inusitada agilidade ao processo negocial imobiliário.
Em seu art. 1º, a nova Lei define a que veio. Além de dispor sobre o novo SERP, ela “moderniza e simplifica os procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos, de que trata a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), e de incorporações imobiliárias de que trata a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964”. A nova ordem, importantíssima para todos os players do mercado imobiliário, aplica-se às relações jurídicas que envolvam oficiais de registros públicos e aos usuários de seus serviços.
A dúvida recai sobre o fato de que, embora já em vigor, a Lei definiu em seu artigo 21 que, quanto ao seu art. 11, na parte em que altera o art. 130 da Lei nº 6015/1973, só vigorará a partir de 1º de janeiro de 2024. Todavia a modificação promovida pelo tal artigo 11 em nada afeta o funcionamento da Lei. Ela apenas assevera que os registros deverão ser escriturados, publicizados e conservados em meio eletrônico, conforme os padrões tecnológicos e de segurança que vierem a ser estabelecidos pelo CNJ – Conselho Nacional de Justiça.
Por outro lado, em seu artigo 18, a Lei estabeleceu que a data final para implantação do SERP não poderia exceder a 31 de janeiro de 2023. Portanto somente em 1º de fevereiro deste ano de 2023 a Lei entrou em vigor. O prazo foi concedido tendo-se em conta que, embora a adesão ao SERP seja compulsória a todas as serventias públicas, havia entre elas inexcusáveis diferenças de acesso à tecnologia, que precisavam ser superadas. A fim de mitigar essa dificuldade, a Corregedoria do CNJ coordenou diversas audiências públicas conciliatórias.
Além do registro eletrônico de atos e negócios jurídicos, o SERP viabiliza: a interconexão entre as serventias, suas bases de dados e o SERP; atendimento remoto pela internet; informação, recepção e expedição de documentos, títulos e certidões; visualização eletrônica e armazenamento de documentos e informações averbados nos registros públicos; e consulta e divulgação de índices e indicadores estatísticos. O Sistema será todo operado privadamente, mas será orientado e fiscalizado pelo Conselho Nacional de Justiça.
A eliminação de papeis, e de reuniões presenciais, forçada pela pandemia, finalmente transparece no sistema registral imobiliário. Merece destaque o fato de que a nova lei reitera e aperfeiçoa o art. 54, da Lei 13.097/15. Vale dizer que todo e qualquer gravame que não for averbado no registro público dos imóveis não poderá ser oposto contra compradores de boa-fé. Desaparece, portanto, a “montanha” de certidões ainda hoje exigida no ato das transcrições imobiliárias. Muito bom para o comprador, ótimo para o mercado. Viva a Tecnologia!
João Teodoro da Silva
Presidente – Sistema Cofeci-Creci – 04/FEV/2023.
