Menos lançamentos não significam ausência de comprador
O mercado imobiliário do interior de SP atravessa um momento curioso. Os juros continuam elevados, o volume de novos lançamentos diminuiu e as incorporadoras demonstram mais cautela. Olhando apenas para esses sinais, seria fácil concluir que o setor simplesmente esfriou. Mas os números mais recentes contam uma história um pouco mais complexa.
No primeiro semestre de 2026, as 42 cidades paulistas acompanhadas pela Pesquisa do Mercado Imobiliário registraram 28.177 unidades lançadas, queda de 12% em relação ao mesmo período de 2025. No mesmo intervalo, foram 34.566 unidades vendidas, retração de apenas 2,8%.
Ou seja: o mercado vendeu mais unidades do que colocou de novos produtos na rua.
A pesquisa é realizada pelo Secovi-SP em parceria com a Brain Inteligência Estratégica e, nesta edição, passou a integrar também uma parceria com o SindusCon-SP para ampliar progressivamente a leitura do mercado residencial no interior paulista. O levantamento vertical analisado pelo Portal VGV reúne 42 cidades e uma população total de aproximadamente 16,4 milhões de habitantes.
Para quem acompanha o mercado imobiliário do interior de SP, a principal pergunta talvez não seja simplesmente se existe demanda.
A questão passa a ser: por que, diante desses números, as empresas estão colocando menos novos empreendimentos no mercado?
A intenção de compra chegou ao maior nível da série
Outro dado ajuda a entender essa aparente contradição.
No segundo trimestre, 52% dos entrevistados declararam intenção de comprar um imóvel nos próximos meses, maior resultado da série histórica apresentada pela Brain e três pontos percentuais acima dos 49% observados no mesmo período de 2025.
Essa intenção também não está concentrada apenas em um horizonte distante.
Entre aqueles que pretendem adquirir um imóvel, 68% projetam realizar a compra em até dois anos, sendo 31% em até um ano.
A fotografia, portanto, merece atenção: a intenção de compra está elevada, as vendas apresentam maior resistência e os lançamentos diminuíram em intensidade maior.
Isso não significa que o mercado esteja aquecido de maneira uniforme. Significa que resumir o momento apenas como falta de comprador pode esconder parte importante do que está acontecendo.
VGV vendido cresce mesmo com menos unidades lançadas
A leitura ganha outra dimensão quando o foco deixa de ser apenas a quantidade de imóveis.
No primeiro semestre de 2026, o VGV vendido chegou a aproximadamente R$ 20,2 bilhões, crescimento de 17,6% frente ao mesmo período de 2025. Já o Valor Geral de Lançamentos ficou em aproximadamente R$ 15,6 bilhões, retração de 1,3%.
Nos últimos 12 meses, o levantamento contabiliza aproximadamente 66,7 mil unidades lançadas e 72,6 mil vendidas.
Isso reforça uma leitura importante para o mercado imobiliário do interior: existe absorção acontecendo, inclusive em um ambiente de juros elevados.
Ao apresentar os resultados, Celso Petrucci, diretor de Economia do Secovi-SP, afirmou que pode haver empreendimentos já aprovados aguardando um cenário mais favorável para serem lançados. Ele citou entre os possíveis fatores a trajetória dos juros, o ambiente econômico e definições institucionais. Trata-se de uma interpretação apresentada pelo executivo durante o webinar, e não de uma variável medida diretamente pela pesquisa.
O segundo trimestre também trouxe um sinal de cautela
Os números, porém, não autorizam uma leitura excessivamente otimista.
Comparando apenas o segundo trimestre de 2026 com igual período do ano anterior, tanto os lançamentos quanto as vendas caíram aproximadamente 15% no conjunto das cidades pesquisadas. Foram 14.883 unidades lançadas e 15.250 vendidas.
O que os dados mostram, portanto, não é um mercado imune aos juros ou às mudanças econômicas.
Mostram um cenário em que oferta, demanda e decisão empresarial não estão se movendo exatamente na mesma velocidade.
Essa diferença é justamente o que torna a pesquisa relevante para quem desenvolve novos empreendimentos.
Não existe um único mercado imobiliário do interior de SP
Talvez o principal cuidado ao analisar os dados seja evitar tratar o interior paulista como um mercado homogêneo.
No segundo trimestre, o Grande ABC apresentou crescimento de 17% nos lançamentos e 17,6% nas vendas frente ao mesmo período de 2025.
Em Ribeirão Preto, os lançamentos cresceram 56,7%, enquanto as vendas avançaram apenas 1,8%.
Em Sorocaba, os lançamentos aumentaram 12,9%, mas as vendas recuaram 10,9%.
Já Campinas apresentou queda de 32,8% nos lançamentos e 30,7% nas vendas. pmi-42cidades-2t26
São comportamentos muito diferentes dentro do mesmo Estado.
Para o incorporador, essa talvez seja uma das mensagens mais importantes da pesquisa: o dado agregado ajuda a compreender o ambiente, mas a decisão de produto continua acontecendo no território.
Renda, estoque, preço, financiamento, oferta concorrente e comportamento do consumidor podem produzir condições completamente diferentes de uma cidade para outra.
Minha Casa Minha Vida também muda conforme a região
O levantamento mostra ainda diferenças importantes na participação do Minha Casa Minha Vida.
No conjunto das regiões pesquisadas, o programa respondeu por 58,6% das unidades lançadas no segundo trimestre, mas por apenas 29,5% do Valor Geral de Lançamentos. E novamente a leitura regional muda bastante.
Essa discussão também se conecta aos desafios específicos do Minha Casa Minha Vida Faixa 2, onde preço, custo de produção e capacidade de compra vêm pressionando a viabilidade de novos projetos.
Em Sorocaba, por exemplo, 85,1% das unidades lançadas no trimestre estavam enquadradas no programa. No Grande ABC, essa participação foi de 53,1%. Em São José do Rio Preto, de 27,2%.
Na apresentação dos resultados, o Secovi-SP também destacou uma diferença entre o mercado vertical e o horizontal: enquanto o Minha Casa Minha Vida perdeu participação relativa entre os lançamentos verticais, ganhou espaço nos empreendimentos horizontais pesquisados em conjunto com o SindusCon-SP.
Mais uma vez, não existe uma única resposta de produto para todos os mercados.
O preço do imóvel continua avançando
Outro ponto que merece acompanhamento está na formação de preço.
O preço médio dos empreendimentos verticais nas regiões pesquisadas chegou a R$ 9.875 por metro quadrado, avanço de 6,35% sobre 2025. O ticket médio ficou em aproximadamente R$ 637 mil, com área privativa média de 65 m².
Também aqui as diferenças regionais são expressivas.
Na Baixada Santista, o preço médio chegou a R$ 12.560/m². No Grande ABC, R$ 10.665/m². Em Bauru, R$ 7.640/m².
O aumento dos preços adiciona uma nova camada à discussão.
Não basta haver intenção de compra. O produto precisa continuar encontrando capacidade financeira do comprador, acesso a crédito e uma percepção de valor suficiente para justificar a aquisição.
O que os dados dizem para uma incorporadora?
A pesquisa não mostra um mercado parado.
Mas também não mostra um ambiente em que qualquer lançamento encontrará comprador.
O que aparece é um mercado imobiliário do interior mais seletivo, no qual a demanda permanece presente, mas as decisões de lançamento parecem exigir cada vez mais precisão.
Juros elevados continuam pesando principalmente nos segmentos dependentes do crédito tradicional. Custos pressionam margens. Preços continuam avançando. E cada região apresenta uma relação diferente entre oferta, vendas e produto. O próprio Secovi-SP classificou o cenário como resiliente, mas ressaltou pressões de juros, custos e incertezas para as empresas.
Para quem está desenvolvendo um empreendimento, portanto, a pergunta não deveria ser apenas:
“É hora de lançar?”
Ela precisa vir acompanhada de outras:
Onde lançar? Para quem? Com qual produto? Em qual faixa de preço? E com que estrutura financeira?
Os dados mostram que o comprador não desapareceu. No mercado imobiliário do interior de SP, portanto, o desafio parece estar menos em encontrar uma única tendência e mais em interpretar corretamente cada região.
Talvez o que tenha mudado seja o grau de precisão exigido de quem decide colocar um novo empreendimento no mercado.
O mercado não desapareceu. Ele ficou mais exigente com a decisão.
Assista à análise do Portal VGV
Além desta matéria, o Portal VGV preparou uma análise em vídeo sobre os principais números da pesquisa e o que eles podem significar para incorporadoras.
Assista ao vídeo completo e aprofunde essa discussão com a leitura dos dados que mais chamaram nossa atenção.
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