O mercado de locação residencial brasileiro vive um momento singular. Enquanto os preços de venda avançam de forma moderada, os aluguéis vêm registrando altas consecutivas e, nos últimos 12 meses, apresentaram valorização superior a qualquer outro índice de preços da economia. Segundo o último relatório do Índice FipeZAP (maio/2025), a locação residencial acumulou alta de 12,03% nos últimos 12 meses, superando com folga o IPCA/IBGE (+5,32%) e o IGP-M/FGV (+7,02%). Neste artigo vamos analisar se a alta do preço de locação é realmente um alerta ou nova fronteira de retorno para incorporadoras.
Diante desse cenário, uma pergunta se impõe: a alta no valor dos aluguéis representa um risco de desequilíbrio de mercado — ou seria uma nova fronteira de rentabilidade para incorporadoras que desejam diversificar seus modelos de negócio?
A locação cresce acima da inflação (e da venda)
O movimento de valorização dos aluguéis não é pontual. Desde o segundo semestre de 2023, os reajustes mensais do FipeZAP vêm superando os indicadores tradicionais da economia. Em maio de 2025, mesmo com uma leve desaceleração, o índice ainda registrou alta de 0,59%, contra 0,26% do IPCA. No acumulado do ano, o aluguel já subiu 5,13%, quase o dobro da inflação.
Enquanto isso, o índice FipeZAP de venda de imóveis cresceu 7,66% nos últimos 12 meses, mantendo-se abaixo da valorização da locação. Essa inversão de ritmo chama a atenção de investidores e abre espaço para modelos híbridos que combinem venda e gestão de locação.
Alta do preço de locação
Além da valorização acelerada, os dados do FipeZAP de maio/2025 também revelam um aumento significativo no preço médio de locação por metro quadrado em diversas cidades. Segundo o comparativo, cidades como Barueri (R$ 66,99/m²), São Paulo (R$ 60,96/m²), Belém (R$ 58,24/m²), Florianópolis (R$ 58,11/m²) e Recife (R$ 58,03/m²) lideram o ranking nacional. A média geral do índice foi de R$ 48,96/m², com capitais como Maceió, Vitória, Salvador e Rio de Janeiro mantendo-se acima desse patamar. Esses dados reforçam que a locação, além de lucrativa, vem ganhando tração como modelo de ocupação urbana nas cidades mais valorizadas, o que abre novas possibilidades de atuação para incorporadoras e investidores atentos à dinâmica local.
Rentabilidade anualizada do aluguel reforça atratividade
Outro indicador importante é a rentabilidade bruta do aluguel residencial, que alcançou 5,93% ao ano em maio de 2025, segundo o FipeZAP. Em diversas cidades, no entanto, o retorno superou — e muito — essa média. Os destaques do mês foram:
- Santos (SP): 8,63% a.a.
- Manaus (AM): 8,41% a.a.
- Belém (PA): 8,35% a.a.
- Recife (PE): 8,26% a.a.
- Cuiabá (MT): 7,94% a.a.
- Natal (RN): 7,75% a.a.
- São Luís (MA): 7,70% a.a.
- Salvador (BA): 7,13% a.a.
- São Paulo (SP): 6,30% a.a.
Esse desempenho reforça o apelo da locação como uma alternativa atrativa para geração de renda passiva, especialmente num contexto de queda nas taxas reais de juros em aplicações financeiras tradicionais. Para incorporadoras e investidores, trata-se de um indicativo claro de que o mercado de locação segue promissor — e pode ser muito mais do que uma estratégia complementar.
Incorporadoras podem (e devem) repensar seu papel
Esse novo cenário econômico traz à tona uma discussão que já vinha sendo maturada no setor: incorporadoras podem atuar também como gestoras de locação?
Nos últimos anos, surgiram diferentes estratégias para aumentar a eficiência financeira dos empreendimentos e ampliar as fontes de receita. Algumas delas incluem:
- Build-to-Rent (BTR): modelo em que a incorporadora constrói o empreendimento exclusivamente para aluguel, mantendo o ativo sob sua gestão. Este modelo, muito popular em países desenvolvidos com empreendimentos “multifamily” (como é o caso dos Estados Unidos), vem ganhando força por aqui.
- Venda com gestão: comercialização de unidades com contrato de administração de locação incluído.
- SPEs de renda: estruturação de veículos de investimento que unem a construção ao retorno via locação.
Empresas como Housi, Vitacon e Luggo já exploram esse formato em escala. Mas o contexto atual indica que mesmo incorporadoras de médio porte podem se beneficiar dessa abordagem, especialmente em regiões com alta demanda por locação urbana.
A locação como pilar de viabilidade e não apenas de retorno
A performance do aluguel residencial em cidades como Salvador (+25,57% em 12 meses), Porto Alegre (+22,67%), Belém (+18,29%) e Fortaleza (+16,69%) não deve ser vista apenas sob a ótica do investidor. Para o incorporador, o potencial de retorno via aluguel pode ser um componente importante na análise de viabilidade do empreendimento.
Projetos em áreas centrais, próximos a polos universitários, corporativos ou de turismo, podem justificar modelos que priorizem a liquidez e a renda ao invés da venda imediata das unidades.
Essa mudança de paradigma permite:
- Lançar produtos com maior flexibilidade de preços;
- Reduzir a pressão por vendas rápidas;
- Aumentar a previsibilidade de receita ao longo do tempo.
Oportunidade ou risco? Depende da estratégia
É importante ressaltar que o crescimento da locação também carrega desafios regulatórios, operacionais e financeiros. Entre eles:
- A volatilidade da renda familiar pode afetar a inadimplência;
- A legislação ainda oferece menos proteção ao locador que ao comprador;
- O modelo exige infraestrutura de gestão contínua (seja própria ou terceirizada).
No entanto, esses fatores não anulam o potencial da locação. Pelo contrário: incorporadoras que adotarem modelos híbridos, com inteligência de mercado e foco em gestão patrimonial, têm maior resiliência em ciclos de baixa da venda.
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