Dados, preparo e capital vão definir os vencedores do mercado imobiliário em 2026, de acordo com Carolina Castilho
Depois de anos marcados por juros elevados, restrição de crédito e ajustes profundos na oferta, 2025 se consolida como um ano de transição no mercado imobiliário brasileiro. Os dados regionais e macroeconômicos mostram um ponto comum: a demanda se manteve firme, os preços voltaram a crescer acima da inflação e o estoque começou a cair. Esse movimento, embora ainda convivendo com um custo financeiro elevado, prepara o terreno para um novo ciclo a partir de 2026.
Ao analisar os principais mercados do país, fica claro que não estamos diante de uma retomada homogênea, mas sim de um mercado mais seletivo, mais técnico e muito mais dependente de capital bem estruturado.
Capitais: São Paulo lidera o ciclo, Rio avança com seletividade
São Paulo viveu em 2025 um dos movimentos mais fortes da última década. No primeiro semestre, os lançamentos quase dobraram em volume financeiro, enquanto as vendas cresceram mais de 60%. Esse comportamento simultâneo de oferta e absorção indica confiança das incorporadoras e uma demanda que permaneceu ativa mesmo com crédito caro.
O dado mais relevante não está apenas no volume, mas no preço: o metro quadrado vendido avançou cerca de 10% em um ano, com boa liquidez especialmente nos segmentos médio e alto padrão. O superluxo, por sua vez, consolida-se como um nicho estrutural na Capital, não mais como exceção cíclica.
O Rio de Janeiro segue uma trajetória diferente. Cresce, mas em ritmo mais moderado. O comprador está mais seletivo, e os projetos vencedores são aqueles extremamente bem posicionados, sobretudo em localizações premium. Chama atenção o fato de o luxo carioca operar em patamares de preço superiores aos de São Paulo, enquanto o médio e alto padrão ainda mantêm valores mais acessíveis — uma combinação que abre espaço para estratégias muito específicas de produto.
Interior de São Paulo: menos lançamentos, mais vendas e estoque em queda
No interior paulista, 2025 foi marcado por um fenômeno importante: vendeu-se muito mais do que se lançou. A queda no número de unidades lançadas, combinada com um crescimento expressivo das vendas, reduziu estoques e acelerou a velocidade de comercialização.
Mercados como Campinas, Sorocaba, Jundiaí e Piracicaba lideraram esse movimento, com destaque para Jundiaí, que apresentou crescimento excepcional em lançamentos em valor. Ao mesmo tempo, cidades tradicionalmente fortes mantiveram postura mais cautelosa na oferta. Esse cenário cria uma janela de oportunidade para 2026 pois há espaço para novos projetos.
Em relação ao preço do metro quadrado no interior de São Paulo e em diversas capitais ocorreu acima da inflação em 2025. Em algumas cidades, as altas chegaram a 20% em um único semestre. Isso significa ganho real para quem tinha estoque e reforça que há espaço para por preço, desde que o produto entregue valor.
Vimos também uma mudança clara de comportamento: o comprador deseja melhores experiências, deseja sentir-se num ambiente que foi feito pra ele, logo, melhor acabamento, padrão mais elevado e projetos mais completos são as mais vendidas.
Nordeste: estoque ajustado e litoral consolidado como mercado de alto valor
O Nordeste talvez seja o exemplo mais didático de equilíbrio em 2025. As vendas cresceram, os lançamentos caíram e o estoque final recuou de forma consistente. O prazo médio de venda indica um mercado saudável, preparado para um novo ciclo.
Fortaleza, Recife, Maceió, João Pessoa e Salvador mostram dinâmicas distintas, mas um ponto comum: o litoral nordestino já opera como mercado de alto valor, não mais como aposta. Há espaço tanto para produtos de volume, como o MCMV, quanto para médio e alto padrão com margens mais sofisticadas.
Juros, custos e capital: o verdadeiro divisor de águas
Do ponto de vista macroeconômico, 2025 ainda foi um ano duro. Juros elevados pressionaram o financiamento, enquanto custos de construção seguiram em alta, especialmente mão de obra. A diferença em relação aos ciclos anteriores é que os preços de venda voltaram a subir, permitindo recomposição gradual de margens.
As projeções indicam queda (não sabemos ainda o quanto relevante será) da taxa básica a partir de 2026. Isso não significa crédito fácil imediato, mas sim um ambiente progressivamente mais favorável para projetos bem estruturados.
E é aqui que o mercado financeiro e de capitais entra como protagonista. Os fundos imobiliários tiveram um novo record de cotistas 2,9 milhões em 25 e houve correção nas cotas que estavam extremamente descontadas no início do ano. Isso significa que o incorporador que depender exclusivamente de crédito tradicional tende a enfrentar limites. Já aquele que souber estruturar capital, diversificar fontes via fundos e dialogar com investidores estará em clara vantagem competitiva.
Mercado imobiliário em 2026: mais do que um novo ciclo, um novo nível de maturidade
O que 2025 deixou claro é que o mercado imobiliário brasileiro está mais organizado, mais técnico e menos tolerante a erros. Em 2026, a retomada dos lançamentos deve acontecer, mas não será um retorno ao passado.
Vão se destacar:
• Incorporadores bem capitalizados
• Projetos bem posicionados
• Estruturas financeiras mais sofisticadas
• Uso estratégico do mercado de capitais como ferramenta de crescimento
O mercado não premia mais improviso. Premia preparo.
Carolina Castilho é fundadora da Capital Building e especialista em funding para incorporadoras. Profissional do Mercado Financeiro com Especialidade em Real Estate e operações de Crédito, possui larga experiência em investimentos imobiliários, produtos financeiros, mercado de capitais (renda fixa), securitização e alternativas de funding. Com forte habilidade de negociação, vincula isso ao conhecimento técnico obtido e a visão de mercado e de negócios. Já captou +R$1.7 BI para projetos imobiliários, ligando o canteiro de obras à Faria Lima. Saiba mais sobre a Carolina Castilho e sobre o mercado imobiliário em 2026 em: https://www.instagram.com/carolina.castilho/
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FONTES – RELATÓRIOS UTILIZADOS
1) Painel Imobiliário + Preço do m² – Interior de São Paulo – 1º Semestre de 2025
• Entidade: ABRAINC
• Período de análise: 1S24 vs. 1S25
2) Mercado Imobiliário – Nordeste – Janeiro a Setembro de 2025
• Entidade: ABRAINC
3) Boletim Econômico – Focus – Outubro de 2025
• Entidade: ABRAINC / Banco Central (Focus)
4) Indicadores de Mercado da Construção e Habitação – Consolidação ABRAINC 2025
• Entidade: ABRAINC
* Este artigo sobre o mercado imobiliário em 2026 foi escrito por Carolina Castilho. Todas as opiniões, dados, informações e visão são de responsabilidade do autor. Para mais
