Câmara dos Deputados aprovou no último dia 7 de Julho a Reforma Tributária. Afinal, ela é boa ou ruim para o mercado imobiliário? Confira a análise do Portal VGV.
Após 30 anos de discussão, a Proposta de Emenda à Constituição que em tese simplifica a cobrança de impostos – a famosa “Reforma Tributária” – finalmente foi aprovada na Câmara dos Deputados. O texto agora segue para o Senado Federal, onde a expectativa é que também seja aprovada sem muitas dificuldades.
Apesar da aprovação com relativa folga no Plenário da Câmara (foram 382 votos a favor e 118 contra no primeiro turno e 375 votos a favor e 113 contrários no segundo turno), a proposta vem gerando polêmicas, pois há quem diga que não houve tempo suficiente para apreciar todos os itens, além de faltar clareza sobre alguns pontos.
A reforma tributária é boa para o mercado imobiliário?
Esta é uma das perguntas mais ouvidas ultimamente no nosso mercado e não há uma resposta tão simples para esta questão. O motivo disso é que o setor imobiliário é muito grande, pois engloba toda a cadeia que envolve o imóvel desde sua incorporação e construção até o ambiente negócios onde o imóvel é transacionado (o chamado “mercado imobiliário”) e as propostas até então feitas na reforma podem gerar diferentes impactos diretos e indiretos para cada uma destas partes.
No geral, a reforma tributária parece positiva para o mercado imobiliário, pois o setor está entre os que terão um tratamento diferenciado no que se refere a alíquotas (que ainda não foram definidas, diga-se de passagem). Após muitas discussões e envolvimento das entidades representativas do setor, as principais atividades que englobam as atividades imobiliárias estão contempladas no artigo 10 da PEC, no item II:
a) construção e incorporação imobiliária;
b) parcelamento do solo e alienação de bem imóvel;
c) locação e arrendamento de bem imóvel; e
d) administração e intermediação de bem imóvel.
Apesar de tal redação, ainda é cedo para comemorar, pois não se sabe com precisão o quanto se pagará de impostos na prática. Além disso, é importante entender os impactos indiretos da reforma, como veremos mais à frente.
Impactos da reforma tributária na construção civil
Hoje há uma diferença relevante entre os impostos pagos pela construção tradicional, que ocorre nos canteiros de obras, e a construção mais industrializada em que partes são feitas fora dos canteiros para montagem posterior nas obras (conhecida como “construção off-site”). Embora mais eficiente, a construção off-site paga um imposto muito maior (PIS, Cofins, além de outors com carga tributária alta) enquanto a construção tradicional paga menos impostos (ISS com alíquota reduzida).
Na avaliação da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), ao unir os tributos que incidem sobre o consumo em um único Imposto sobre Valor Agregado (o chamado “IVA”), a reforma pode favorecer a construção civil no sentido de implementação da industrialização, um caminho que é a grande tendência para o setor como ocorre em outras partes do mundo, o que geraria melhora de produtividade. Desta maneira, a entidade enxerga a reforma de maneira positiva, avaliando que isso poderia diminuir o custo da habitação e das construções de uma maneira geral.
“A proposta certamente alavancará o crescimento do país e promoverá uma maior igualdade social”, afirmou o presidente da CBIC, Renato Correia, que também salientou: “Entendemos que o país precisa se modernizar, simplificar e trazer uma tributação mais justa para toda a economia, permitindo que o país tenha um ambiente propício para o desenvolvimento, com menos burocracia e mais eficiência”.
Impactos indiretos da reforma tributária no mercado imobiliário
Embora a reforma tributária favoreça a construção civil e os novos imóveis em um primeiro olhar, não existe uma clareza exata de como a reforma tributária poderá impactar o mercado imobiliário que contempla milhões de imóveis prontos de diferentes tipos (casas, apartamentos, lotes, chácaras, dentre diversos outros), pois existem alguns pontos tratados no âmbito da proposta que podem mexer com a dinâmica de como determinadas transações ocorrem, sejam elas para uso do imóvel pelo comprador ou sejam elas com finalidades de investimento. Vamos listar abaixo alguns destes pontos:
Mudanças na cobrança do IPTU
A Reforma Tributária aprovada prevê mudanças no IPTU, prevendo que as prefeituras municipais possam atualizar as alíquotas através de decreto, sem que seja preciso as discussões e votações nas câmaras de vereadores dos municípios conforme ocorre hoje. Mais facilidade para o executivo municipal elevar os impostos pode gerar maior carga tributária para proprietários de imóveis, o que por sua vez pode mexer com a liquidez de determinados mercados.
Mudanças no imposto sobre herança e doação
Outro ponto polêmico que vem sendo tratado é a progressividade do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). A partir de agora, a alíquota poderá subir conforme o valor da transmissão, ou seja, uma herança maior pagará uma alíquota maior de imposto do que uma herança menor.
O texto novo também permite que a cobrança do ITCMD ocorra no Estado onde reside o doador ou falecido (hoje a cobrança do imposto é realizada no local onde se processa o inventário, o que motiva muitas pessoas a abrir o inventário em locais onde a alíquota é menor). Também está prevista a cobrança de imposto sobre heranças no exterior.
Conforme o caso anterior do IPTU, este item pode mexer com a dinâmica como muitos negócios são feitos no mercado imobiliário, especialmente em casos onde há herança de grande patrimônio e a destinação desta herança muitas vezes é a originação de parcerias com incorporadoras e construtoras para novos empreendimentos imobiliários. Herdeiros e potenciais compradores precisarão fazer novas contas para encontrar a viabilidade de negócios desta natureza.
Fim da guerra fiscal entre Estados e a possível mudança econômica em determinados locais
Geralmente falamos em “mercado imobiliário” imaginando algo mais generalista, no entanto é importante tratá-lo com a principal característica que possui: a de ser local (o mercado imobiliário de uma cidade ou região pode ser bem diferente de outra cidade ou região… uma cidade pode estar com a venda de imóveis bem aquecida enquanto outra cidade não está indo tão bem… e por aí vai).
Neste contexto, ao promover o fim da “guerra fiscal” entre os Estados (algo que costuma atrair ou afastar mais indústrias ou investimentos para determinado local a partir de incentivos oferecidos), a reforma pode gerar impactos nas economias de determinados locais e, indiretamente, em seu mercado imobiliário.
Resumo sobre a reforma tributária e os impactos no setor imobiliário
Ao que tudo indica, a reforma tributária parece muito positiva para a construção civil e parece trazer boas perspectivas (apesar de ainda incertas) para as empresas que exercem atividades imobiliárias considerando que haverá tratamento diferenciado para o setor, mas poderá gerar impactos ainda incertos na liquidez do mercado imobiliário ao onerar proprietários de imóveis em determinadas situações (como na progressividade dos impostos de transmissão por causa mortis e doação, além de possíveis aumentos no IPTU de acordo com as prefeituras locais), além de gerar impactos não calculados na economia de determinadas cidades.
Quais os próximos passos para reforma tributária?
Após aprovação na Câmara dos Deputados, o texto segue para o Senado, onde precisa ser aprovado em dois turnos por, pelo menos, três quintos dos parlamentares (49 senadores) para ser promulgado. A própria Câmara dos Deputados sintetizou os principais tópicos da reforma neste post e explicou os próximos passos.
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