Pesquisa também desfaz a imagem de que esse mercado é baseado na informalidade. Ao contrário, negociações costumam ser mais rígidas
Com a implantação nos últimos anos de programas governamentais de urbanização de favelas, como o “Favela-bairro”, lançado pela prefeitura do Rio de Janeiro em 1994, os imóveis nas comunidades cariocas estão ficando cada vez mais valorizados. Em algumas favelas, o preço do metro quadrado para a venda ou locação já é superior ao praticado nos bairros. Mesmo assim, há uma clientela cativa, disposta a pagar um preço alto pelos imóveis, seja porque não consegue atender aos requisitos contratuais fora das favelas, como ter um fiador ou comprovar a renda, ou porque não quer se distanciar de amigos e parentes.
“Em função desse aquecimento, também está aumentando a especulação imobiliária. Alguns moradores começaram a exercer o papel de corretores, sem formação específica, e já há até aqueles que buscam se profissionalizar”, conta o doutor em planejamento urbano e regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ), Alex Ferreira Magalhães, que realizou uma pesquisa sobre compra e a venda de imóveis em favelas do Rio Janeiro.
O trabalho, que será apresentado na 10ª Conferência Internacional da Sociedade Latino-Americana de Real Estate, que acontece de 15 a 17 de setembro, em São Paulo, desfaz a imagem de que o mercado imobiliário em favelas é baseado na informalidade. “Minha pesquisa mostra que as negociações imobiliárias nessas comunidades costumam ser, em alguns aspectos, mais formais do que as que ocorrem fora delas”, conta Magalhães, que é graduado em direito e se interessou pelo assunto por ter exercido advocacia em favelas.
Segundo ele, os negócios imobiliários nas favelas são vistos, de uma maneira geral, como rudimentares, grosseiros e até mesmo ilegais. No entanto, eles estão mais próximos da lei do que se imagina. “Alguns contratos de compra e venda são verbais e outros escritos, mas são válidos juridicamente”, afirma. Graças a uma mudança na legislação brasileira em 2001, os moradores dessas comunidades adquiriram o direito sobre os imóveis que construíram para fins de moradia, e o próprio sistema judiciário já reconhece a propriedade do imóvel no julgamento da partilha de bens em ações de divórcio ou falecimento.
Para fazer valer esse direito, algumas formalidades seguidas na comercialização de imóveis nas favelas são mais rígidas que no mercado imobiliário tradicional. “É o caso da exigência de duas testemunhas para a assinatura do contrato que já foi abolida lá fora, mas continua valendo nas favelas”, conta. Já o modo correto de se fazer a negociação, entendido tanto pelo vendedor como pelo comprador, é com o aval do presidente da associação de moradores.
Reconhecido como uma autoridade local, ele exerce os papéis de coordenador do mercado imobiliário e de mediador de conflitos. Em uma eventual discussão sobre a posse de um determinado imóvel, por exemplo, é ele quem poderá afirmar, juntamente com as testemunhas, a quem a pertence a propriedade. “A publicidade na compra de um imóvel em uma favela funciona como uma espécie de garantia para o comprador”, explica Magalhães. “Na ausência de outros meios, isso dá maior segurança e diminui os riscos de perder o bem”, afirma.
Falta de registro – A maioria dos imóveis situados nessas áreas públicas, no entanto, não está registrada em cartório, o que impede a obtenção de financiamento bancário para a compra de um imóvel. “Quem compra imóveis nas favelas precisa conseguir recursos por seus próprios meios, como pedir um empréstimo para o patrão, sacar o saldo do Fundo de Garantia ou financiá-lo diretamente com o proprietário”, conta Magalhães. Apesar disso, as negociações de imóveis nas favelas continuam em alta. Trata-se de um mercado em expansão, que movimenta R$ 3 bilhões por ano só no Rio de Janeiro, onde, do total de 5,5 milhões de habitantes do estado, aproximadamente, um milhão vive em favelas.
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