Embora o investimento em imóveis para locação no Brasil esteja se destacando, cada vez mais, como um negócio atrativo, o mercado de locações ainda tem muito a avançar se comparado ao de outros países. Segundo especialistas, o sonho da casa própria está tão enraizado culturalmente que a locação acaba ficando em segundo plano. "Aqui a locação é vista como alternativa menos desejada de moradia. Em outros países, como Alemanha, Holanda e Ástria, é justamente o contrário", afirma o vice-presidente do Secovi Rio (Sindicato da Habitação), Leonardo Schneider.
Em um ranking que mede o percentual de imóveis alugados em relação aos ocupados, o Brasil está na 18ª posição entre 20 países, com 16,56% (9,5 milhões de unidades) à frente somente da Grécia (16%) e Espanha (15%). No lado oposto, a Alemanha tem 57%, a Holanda 47% e a Áustria 46%. Os dados são do Ministério da Fazenda.
No Brasil, o campeão em número de imóveis alugados é o Distrito Federal, segundo levantamento do IBGE, com 28,25%, taxa que supera o índice italiano (25%) e fica apenas um pouco abaixo do belga (29%). Em seguida vêm Goiás, estado onde 23,43% dos imóveis residenciais são alugados, São Paulo (20,02%), Mato Grosso do Sul (19,14%) e Rio de Janeiro (17,60%).
Diante desses dados, é fácil constatar que investir em imóveis para locação tem sido, sim, uma boa alternativa. O presidente do Secovi Rio, Pedro Wähmann, reforça a importância socioeconômica da locação. "Nós, do Secovi Rio, e os companheiros dos demais Secovis, sempre enxergamos essa modalidade como um viés de moradia digna", afirmou, acrescentando: "Há quase três anos percebemos uma crescente falta de imóveis para locação. Estamos levando o tema frequentemente para ser discutido junto ao Executivo e ao Legislativo visando à criação de medidas de estímulo e incentivo para beneficiar também os administradores, que estão no final da cadeia produtiva".
Aquecimento no setor de locações já é percebido
Leonardo Schneider ratifica que, embora o Brasil esteja aquém da Europa no que diz respeito à locação residencial, o aquecimento nessa área é evidente. E tem a ver com a conjuntura econômica atual. A crise de crédito em 2007 e 2008, as quebras dos bancos e instituições de financiamentos e a queda nas bolsas mundiais geraram grande instabilidade mundial. O cenário de inseguranças, somado à queda da taxa Selic (8,75% a.a), ao rendimento da poupança em 0,6% ao mês e ao CDB estabilizado em 0,72% mensal (últimos três meses), fez com que o mercado começasse a procurar alternativas para investimentos conservadores.
- O momento é bastante propício para o investimento em imóveis, uma vez que as aplicações financeiras que vinham ganhando em rentabilidade foram bem afetadas pela crise mundial e o próprio mercado de capitais se reduziu. Em contrapartida, houve uma busca mais forte por ativos mais seguros, como imóveis - afirma Schneider.
Assim como no Distrito Federal, o setor de locações encontra-se aquecido no Rio. Os motivos são o crescimento populacional e o aumento da renda familiar, bem como o déficit habitacional (471.872 moradias apenas na capital), o estoque praticamente constante de imóveis na Zona Sul da cidade e a valorização no valor de venda dos imóveis. Isso sem falar na dificuldade de aprovação de financiamentos. "As pessoas acabam optando por locar imóveis ao invés de comprar", ratifica Schneider.
As leis não ajudavam
O coordenador de Locações da CBCSI e vice-presidente de Locações do Secovi-Florianópolis, Leandro Ibagy, reforça: para entender o nosso histórico é imprescindível pesquisar as raízes relacionadas aos aspectos legais da locação. A Lei nº 6649/79, por exemplo, que protegia excessivamente o locatário, restringia a retomada imotivada do imóvel pelo locador. "Nessa época, ninguém mais se interessava em adquirir imóveis para destiná-los à locação". No final de década de 1970, o nível de aquisição para locação era de 33%. Já no término da década seguinte, esse número caiu para apenas 1%.
A Lei nª 8.245/91 veio no sentido contrário. "Ela incentivou a liberação do mercado já que previu o retorno da denúncia vazia nas locações residenciais. Além disso, promoveu a redução do dirigismo estatal e o resgate ao princípio da autonomia da vontade", completa Ibagy. A referida Lei preserva o princípio da livre convenção, permite os reajustes anuais de aluguel e a revisão dos valores a cada três anos. "Importante lembrar que contrato escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses permite o exercício da retomada imotivada".
A despeito do cenário positivo que lei de 1991 criou, ainda há pedras no caminho. Os riscos da inadimplência, a elevada carga tributária, a demora das ações de despejo e a falta de liquidez são alguns dos empecilhos. Para incrementar o segmento, garantias locatícias são fundamentais. A fiança comum ainda é campeã: representa 89% dos contratos locatícios no Brasil. A caução, com depósito de três vezes o valor do aluguel, vem em seguida: 5%. Mas o seguro fiança, por ser uma excelente alternativa, vem crescendo (4% do total). Os títulos de capitalização (1,5%) ainda são pouco contratados.
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