Inquilinos e proprietários de imóveis devem estar cientes dos seus direitos e deveres

Segundo a advogada da Lex Magister, Renata Cassiano Capuzzo, em caso de venda da propriedade, locatário tem preferência na compra

Escolher o bairro, conseguir um fiador e checar a infraestrutura da casa ou do apartamento são detalhes fundamentais para serem levados em consideração na hora de alugar um imóvel. Contudo, para que a relação contratual seja tranquila, locatário e locador devem conhecer bem seus deveres e direitos, uma vez que os principais problemas deste tipo de transação estão, na maioria das vezes, relacionados com a divisão de suas responsabilidades que normalmente surgem nas ocasiões mais inesperadas. Por exemplo: quem deve pagar a conta se for preciso pintar o prédio? E se for necessário trocar o encanamento ou a fiação elétrica da residência? Para quem deve ser encaminhada a cobrança se o condomínio decidiu reformar toda a área de lazer?

A advogada da Lex Magister Renata Cassiano Capuzzo, especialista em Direito Imobiliário, explica que as respostas para essas e outras perguntas estão na Lei nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato. “É nela que temos claro todos os direitos e deveres de proprietários e inquilinos. Basicamente, durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização mansa e pacífica de seu imóvel. Ele também responderá pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento, s e não estiver disposto o contrário no contrato de locação, das taxas tributárias, impostos e seguros. Ele também terá que pagar taxas administrativas imobiliárias, valores referentes as certidões do fiador, se as solicitar, e ainda as despesas extraordinárias de condomínio, elencadas na própria Lei”.

Ao locatário caberá o dever de pagar pontualmente seu aluguel na forma e prazo convencionados, cuidar do imóvel como fosse seu, realizando reparações provenientes de mau uso, provocadas por ele. “Ele não poderá modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, levando ainda, a seu conhecimento, qualquer surgimento de dano ou defeito que ao proprietário caiba reparar”, explica a advogada.

Renata afirma que em caso de venda do imóvel, o inquilino tem preferência para comprá-lo e se este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar transferência de propriedade do possível novo adquirente, desde que deposite o valor da compra adicionado das demais despesas deste negócio jurídico. “Só que para isso, o locatário deverá requerer, por meio de autorização judicial, com prazo de até seis meses contados a partir da data do registro da alienação ou promessa de alienação no Cartório de Registro de Imóveis e desde que o contrato de locação esteja averbado a mais de trinta dias junto a matrícula do imóvel na época da venda”, relata a advogada. “Se o imóvel for vendido a terceiro, tendo respeitado o direito de preferência, e o contrato de aluguel ainda estiver vigente, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. Nesse caso, será concedido ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato de locação, averbado junto a matrícula do imóvel, houver uma cláusula chamada ‘Cláusula de Vigência”, é necessário respeitar o tempo restante”.

É aconselhável que o proprietário, antes de fechar o negócio, elabore um relatório de vistoria detalhado, se possível com fotos, sobre o estado do imóvel. “Isso evita muitas dores de cabeça”, de acordo com a advogada da Lex Magister Renata Cassiano Capuzzo. “É dever do proprietário também sempre fornecer recibos de pagamento do aluguel, discriminando os valores e quais despesas se referem. No caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio, como fundo de reserva e reformas no prédio”, orienta a advogada.

Problemas

Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deverá ser iniciada a ação de despejo. Inclusive, a Lei nº 12.112, que entrou em vigor em janeiro de 2010 e alterou algumas normas da Lei de Locações, estabeleceu um maior equilíbrio contratual entre locatário e fiador e entre locador e locatário. Para a advogada da Lex Magister, “a nova Lei trouxe mudanças muito importantes, que têm seu ápice na facilitação dos procedimentos das ações de despejo, porém ainda respeitando aquilo que fora pactuado em contrato. Destaque para a atualização da separação de fato como forma de continuação de contrato de aluguel, além da obrigação de comunicar ao fiador, se esta fora a garantia contratual, caso haja dissolução dessa sociedade conjugal, dentre tantas outras”.

O inquilino tem a obrigação de reparar os danos feitos durante sua ocupação no imóvel antes de entregar as chaves e ainda permitir que o proprietário visite o imóvel, desde que combinem dia e hora para tanto. “É obrigação do locatário servir-se do imóvel para aquilo que foi locado, ou seja: se o imóvel é residencial, sua natureza deve permanecer esta. É importante que ele restitua o imóvel como o recebeu, entregando, o mais rápido possível, documentos de cobrança de tributos, intimações, multa, ainda que dirigidas ao locatário. Por mais que a obrigação de pagá-las seja de um ou de outro, amb os deverão ter ciência”, informa Renata Capuzzo.

Caso o proprietário aliene o imóvel ou não cumpra com seus deveres, o inquilino tem o direito de procurar a administração do condomínio ou a imobiliária. Se isso não for o suficiente, ainda faz-se possível ingressar com ação de despejo, solicitação de transferência do domínio pleno e até lucros cessantes.

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