Comprar um imóvel é um momento quase mágico para muitas pessoas. Afinal, é garantir a casa própria tão sonhada por toda a vida. Estamos passando por um momento em que o mercado está super aquecido e as ofertas são bem variadas, atendendo a todo tipo de demanda. Sem contar as formas de pagamento que estão cada vez mais facilitadas.Mas, antes de dar um passo tão importante, tanto quem está comprando pela primeira vez, quanto quem já está no segundo ou terceiro imóvel, deve ficar atento e seguir algumas dicas que podem ajudar a evitar problemas depois, afinal, não há compromisso financeiro maior do que este. Para te ajudar nesse momento tão importante, Luiz Carlos Kechichian, proprietário da Mirantte Soluções imobiliárias, a principal empresa do ramo na Zona Norte de São Paulo, destacou algumas dicas fundamentais. Anote aí:
1 - Em primeiro lugar, defina o valor do seu investimento e quais serão as origens dos recursos. Ou seja, se o pagamento será `a vista, sinal ou escritura, financiamento direto com a construtora, financiamento através do SFH, o Sistema Financeiro da Habitação, consórcios e outros. Para cada caso, existe uma forma mais interessante de fechar negócio:
- Se for direto com a construtora ou por consórcio, o ideal é uma compra programada, em que o comprador não tem a necessidade imediata do uso do imóvel.
- Se for fazer o financiamento direto com a construtora, será necessário dar um pequeno valor de entrada e o resto será parcelado no decorrer da obra. Fique atento! Nesta fase não serão cobrados juros, apenas a correção do índice do CUB (Custo Unitário Básico) medido pelo Sinduscon (Sindicato da Industria da Construção) e/ou INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Em média, levam 3 anos para entrega das “chaves”, e 30% do valor é parcelado até entrega de “chaves”, 20% com recursos próprios na entrega das “chaves” e 50% financiados diretos com a construtora e/ou através do SFH, onde também é possível utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Já na fase, pós “chaves”, se financiado direto com a construtora, incidirá sobre o saldo devedor, juros de 1% ao mês, mais correção através do IGP-M (Índice Geral de Preço Mercado). Se direto com o banco através do “SFH”, juros médios de 10% ao ano, dependendo do valor financiado, mais correção através da TR (Taxa de Referência). O prazo do financiamento pode ser de até 30 anos, e as prestações são pagas através do sistema “SAC”. São decrescentes, mês a mês, o que possibilita fazer uma projeção desde a primeira até a última prestação, assim, o comprador tem uma idéia do custo do valor financiado.
- Se optar pelos consórcios, é importante saber como funciona. Nesse caso, o maior atrativo é o custo final, onde o comprador paga uma taxa de administração, que gira em torno de 17% a 20%, mais as parcelas mensais. Não é cobrado juros. O valor da cota é atualizado enquanto não é contemplada. A cota pode ser contemplada por sorteio e/ou por lance. Uma vez a cota contemplada, o adquirente vai ao mercado escolher o imóvel dos seus “sonhos”.
- Financiamentos através do “SFH” (Sistema Financeiro da Habitação) e/ou com recursos próprios, permite a posse e o uso imediato do imóvel.
2 – Depois desse primeiro passo, com o valor do seu investimento e a forma de pagamento definidas, o comprador vai ter muito mais facilidade para encontrar o imóvel dos seus “sonhos”, procurando uma imobiliária conceituada, no bairro em que pretende adquirir o seu imóvel.
- Na imobiliária procure profissionais competentes, aptos a esclarecer todas as suas dúvidas e a ajudar a identificar o imóvel que pretende comprar. É importante conferir se tanto a imobiliária, quantos o corretores que trabalham na mesma, são credenciados ao CRECI-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis).
3 - Na hora de escolher o seu imóvel é fundamental considerar a localização e a proximidade com as facilidades oferecidas pelo bairro, como escola, supermercados, farmácias, padarias, transporte, etc. O ideal é ter tudo próximo, mas não na rua em que vai morar. Não se esqueça também de conhecer as condições das ruas, se acontecem feiras livres ou se ocorrem problemas com a chuva. Evite transtornos no futuro!
4 - Ao assinar o contrato de compra e venda, é obrigação dos vendedores apresentarem as certidões instrumentárias previstas na Lei 7433/85 e regulamentadas pelo Decreto 93240/86, comprovando a transparência da negociação e que não há nenhum impedimento de ordem legal para a sua concretização.
São elas:
DO IMÓVEL
A) – Titulo de propriedade devidamente registrado junto ao Oficial do Registro de Imóveis desta Capital;
B) - Certidão de propriedade atualizada, com negativa de ônus reais, a ser expedida pelo oficial do registro de imóveis desta Capital;
C) - Certidão negativa de tributos imobiliários, a ser expedida pela Prefeitura do Município desta Capital;
D) - Certidão de pagamento das parcelas dos exercícios de 2003, 2004 e 2005, da taxa de resíduos sólidos domiciliares (Taxa do Lixo), a ser expedida pela Prefeitura do Município desta Capital;
E) - Notificação do imposto predial territorial urbano (IPTU) do exercício atual, com as parcelas vencidas devidamente quitadas;
F) – Últimos comprovantes de pagamentos da Sabesp (águas e esgoto); da
Eletropaulo (energia elétrica); dos encargos do condomínio; da Comgás (consumo de gás);
G) - Declaração quanto a inexistência de débitos do condomínio, assinado pelo Sindico, com firma reconhecida, e cópia autenticada da ata de sua eleição (no caso de apartamento)
PESSOAIS DOS VENDEDORES
A) - Certidão negativa forense dos distribuidores cíveis e da família;
B) - Certidão negativa forense dos executivos fiscais das Fazendas Estadual e Municipal;
C) - Certidões negativas dos 10 (dez) Cartórios de Protestos da Capital;
D) - Certidão negativa forense da Justiça do Trabalho;
E) – Certidão da Junta Comercial do Estado de São Paulo (JUCESP), do contrato social consolidado, no caso de pessoa jurídica;
F) – Certidão negativa forense de Falências e Concordatas no caso da pessoa jurídica;
G) - Certidão negativa forense do Distribuidor da Justiça Federal;
H) - Certidão negativa da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, conjunta com a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais;
I) - cópias autenticadas das cédulas de identidade, dos cartões dos CPFs, da certidão de casamento, e comprovante de residência;
Na eventualidade de qualquer das certidões serem apresentadas com fatos positivos, esta deverá ser acompanhada da respectiva certidão de objeto e pé e/ou esclarecedora, ou cancelamento de protesto.
Não deixe de conferir todos os documentos e ficar atento à todas essas dicas. Assim, depois de adquirir o imóvel será só aproveitar a sua casa própria, sem surpresa desagradáveis.
Fonte: www.mirantte.com.br
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