O alerta é do professor de Real Estate da Poli-USP, que fará uma palestra sobre o tema na Conferência da LARESEm alguns segmentos do mercado imobiliário, os preços dos imóveis residenciais e comerciais têm crescido além do explicável por sua estrutura de custos, o que pode indicar que estejam imersos em uma bolha. “Há evidências de que os preços dos imóveis residenciais e comerciais estão acima do seu valor justo, que é aquele que cobre os custos de produção, contém uma margem de cobertura de incertezas e contempla uma margem de resultado adequada para os riscos dos investimentos. Se os preços estão acima, há valor sem lastro sendo comprado pelo mercado nesta conjuntura”, afirma João da Rocha Lima Jr., professor titular de Real Estate e coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), que estará proferindo a palestra Alerta de Bolha: preços dos imóveis acima do valor justo na conjuntura de junho de 2011, na 11ª Conferência Internacional da Latin American Real Estate Society (LARES), em São Paulo, que começa amanhã (15/09).
Segundo o professor Rocha Lima, uma bolha especulativa somente é descoberta quando ela se desvanece, pois preços crescentes não são causas de bolha, que aparece como resultado de desarticulação da demanda. “Por essa razão a minha palestra tem um tom de alerta. Se realmente estivermos vivenciando este fenômeno, também não há como prever quando ela irá reverter e em qual intensidade”, observa o professor. “Está claro que há parâmetros que indicam a existência de pressões especulativas nos preços. Até o fim de 2010 havia indicativos de que os preços cresciam por razões estruturais, quadro que mudou este ano se verificarmos o desenvolvimento dos preços dos empreendimentos residenciais de janeiro a junho, com base no índice Fipe Zap, em comparação a outros indicadores, como o Incc FGV”, diz Rocha Lima.
O professor de Real Estate da Poli explica que são três os principais indutores de formação de uma bolha especulativa: crédito irresponsável, investidor desinformado e forte presença de capital especulativo. Em sua opinião, caso realmente haja alguma bolha, os responsáveis são estes dois últimos agentes. “No mercado brasileiro o que se verifica é que a concessão de crédito para a aquisição de imóveis é absolutamente responsável. Os prazos de pagamento também são compatíveis com a curva de vida dos imóveis, preservando o valor da garantia contra o saldo devedor”, observa Rocha Lima.
Segundo ele, no Brasil os juros são aplicados em regime constante, não ocorrendo exemplos como o do falido sistema norte-americano que deu origem à crise de 2008, quando se iniciava um financiamento com juros abaixo da taxa referencial de mercado nas prestações, levando a diferença para o saldo devedor para compensar no futuro. Neste modelo, acreditava-se que a economia faria crescer a renda dos devedores em uma proporção equivalente à alavancagem do saldo devedor e a valorização continuada do imóvel preservaria a garantia da dívida em caso de inadimplência.
O professor Rocha Lima descarta a possibilidade de contaminação ou crise caso o mercado brasileiro assista a uma reversão ou acomodação de preços. “Apenas os preços irão cair, penalizando exclusivamente aqueles que apostaram em se posicionar especulativamente neste tipo de investimento”, comenta.
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