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Funding: o grande desafio do setor imobiliário


 Por Luiz Antonio França


A questão da habitação sempre foi de extrema importância na vida das pessoas. Morar bem significa não somente ter maior conforto como é um ponto crucial de dignidade e inclusão. Portanto, a agenda da habitação é um item que deve ser prioritário no planejamento de qualquer governo.


Um estudo realizado pela FGV/ABRAINC mostra que o atual déficit habitacional brasileiro já é de 7,8 milhões de domicílios. O mesmo estudo estimou que para atender a necessidade habitacional nos próximos 10 anos é preciso construir 9 milhões de moradias. Essa questão só será equacionada por meio de financiamento imobiliário a juros baixos e com volume aproximado de R$ 300 bilhões por ano (quase três vezes acima do atual).


Além de assegurar as duas formas de funding tradicionais ao setor – FGTS e poupança -, devemos procurar caminhos alternativos para viabilizar o desenvolvimento nacional. A LIG (Letra Imobiliária Garantida), implantada em 2018, foi um importante passo. Inspirada nos covered bonds, o papel terá relevante função nos próximos anos, na medida em que proporciona baixo risco ao investidor, assegurado por meio de dupla garantia, e taxas de longo prazo mais atrativas que a de títulos públicos, uma vez que a LIG é isenta de tributação.


Atualmente, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) e Fundos Imobiliários também gozam de isenção tributária. Entretanto, apenas uma pequena parcela desses ativos é lastreada em financiamento a imobiliário residencial. Ou seja, a isenção tributária, fundamental para aportar capital ao setor habitacional, acaba sendo usada indevidamente para financiar projetos comerciais como shoppings e galpões.


Essa questão precisa ser revista, pois, dada a forte pressão habitacional existente, é necessário foco no uso dos recursos. A regulamentação da LIG foi muito precisa nesse ponto, pois exige que o lastro seja aquilo que chamamos de financiamento imobiliário “puro sangue”.


Outro acerto do Bacen nesse sentido foi a nova regulamentação do direcionamento da poupança, realizada em julho de 2018, que dificulta a destinação dos recursos dessas contas para ativos que, na prática, não estão atrelados à produção de crédito imobiliário. O resultado disso deve ser uma liberação de R$ 80 bilhões de crédito ao setor nos próximos anos. Esses exemplos mostram como melhoras na regulação podem trazer grandes ganhos ao desenvolvimento econômico e ajudar a resolver uma questão premente como o déficit habitacional.


É importante ressaltar também o papel impulsionador que a atividade imobiliária possui na economia. O Minha Casa, Minha Vida, desde 2009, vem gerando, em média, 2,3 milhões de empregos (diretos e indiretos), por ano, em todo o país. Segundo a FGV, o mercado imobiliário teria um potencial para gerar até 7,5 milhões de vagas de trabalho, anualmente. Logo, é fácil concluir que, em um momento de necessidade de geração de novos empregos e de garantir melhora de vida da população, trabalhar o tema financiamento habitacional é urgente.


*Artigo publicado na Coluna do Secovi – 13 de fevereiro de 2019



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