Prazo e rescisão do contrato de locação residencial merece especial atenção – por Daniel Alcântara Nastri Cerveira

portalvgv 09/01/2012 78
O prazo do contrato de locação residencial merece especial atenção, em vista de suas particularidades previstas na Lei do Inquilinato (8.245/91). Primeiramente, importante esclarecer que as locações residenciais são aquelas em que o imóvel será utilizado para a habitação do locatário, na qualidade de lar definitivo e sem qualquer objetivo econômico.

O artigo 47, da Lei do Inquilinato, estabelece que nas locações pactuadas verbalmente “ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses”, após o término do prazo, o locador somente poderá retomar a posse do imóvel nas seguintes hipóteses:

- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

- Por força de acordo entre as partes;

- Em razão de infração legal ou contratual pelo locatário e falta de pagamento do aluguel e encargos;

- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

- Em virtude de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

- No caso do locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro. Ou pedido do locador para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel próprio. Nesta hipótese, o parágrafo primeiro do artigo em pauta dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada judicialmente sempre que o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. A comprovação judicial deverá ocorrer também quando o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio; e

- No caso do locador pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

Note que o parágrafo segundo, do artigo 47, da Lei ora examinada, determina que nas duas últimas hipóteses acima, o retomante deverá provar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Como se verifica, nos pactos locatícios de imóveis urbanos para fins residenciais verbais ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, os mesmos somente poderão ser rescindidos pelos respectivos locadores depois de transcorridos cinco anos de vigência ou ocorridas às hipóteses elencadas.

O inquilino, diferentemente do locador, pode rescindir o contrato em qualquer momento e independentemente de motivo (a única penalidade será a obrigação de pagar a multa estipulada pelas partes ou fixada pelo juiz). Por esse motivo é comum ocorrerem impasses nas negociações, visto que muitas vezes os locatários pretendem permanecer no imóvel por período menor que trinta meses e, de outro lado, os locadores não desejam ficar impedidos de retomarem as posses de seus imóveis antes de transcorridos cinco anos de vigência.

Nestas situações, temos como solução fixar o prazo do contrato pelo prazo de trinta meses, porém com a previsão de isenção de multa em favor do inquilino, após decorridos determinado período de tempo (doze meses, por exemplo).

Por fim, merece destaque o parágrafo único, do artigo 4º, da Lei do Inquilinato, que dispensa o pagamento da multa se a devolução do imóvel pelo locatário decorrer de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, desde que notifique o locador com o prazo mínimo de trinta dias de antecedência.

* Daniel Alcântara Nastri Cerveira é sócio do escritório Cerveira Advogados Associados.

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78 Comentários »

  1. MICHEL 03/12/2013 às 11:08 -

    OLÁ , TENHO UMA CASA ALUGADA, ONDE O CONTRATO É DE 12 MESES , ALUGUEI PARA UMA CONSTRUTORA PRA ONDE A CASA FOI UTILIZADA PRA FAZER DE ALOJAMENTO PROS COLABORADORES , A EMPRESA DEU 2 MESES DE DEPOSITO , ENFIM ELES VÃO ENTREGAR A CASA ONDE SÓ CUMPRIRAM 3 MESES DO CONTRATO, ELES TEM QUE PAGAR A RESCISÃO DE CONTRATO, E ELES PODEM QUERER DESCONTAR OS 2 MESES DE DEPOSITO QUE FOI PAGO.

  2. Sandra Maria Marques 06/01/2014 às 14:08 -

    Olá. Loquei um imóvel em que o contrato de locação teve início em 12/09/2013, no entanto, apareceram problemas que não nos foi dito quando da locação. Os problemas são: o imóvel possui fossa e esta com problemas com os imóveis vizinhos por conta de vazamento. A proprietária do imóvel mora na parte de cima e disse que iria ter que fazer um reparo para ver se é por cona da fossa dela. A imobiliária não nos avisou disto e ó quintal foi todo quebrado assim como um dos quartos. Já fomos na imobiliária pedir que o contrato seja rescindido uma vez que não queremos mais habitar um imóvel que não esta em condições de uso, pois além de fossa apresenta umidade excessiva em um dos quartos o que é totalmente prejudicial. Estamos morando no imóvel há 3 meses, no próximo dia 14 completará 4 meses e já fomos a imobiliária relatar todo o ocorrido. Pediram para enviarmos um e-mail para documentar o que foi feito no último dia 3, pois pararam no final de ano por conta das festas retornando apenas hoje.
    Quero saber se em caso como este eu posso rescindir o contrato e ainda reaver o valor pago como garantia?

  3. Breno 24/01/2014 às 14:55 -

    Aluguei um apartamento de 1quarto há um pouco menos de 1ano, porém minha esposa ficou grávida e não teremos espaço p receber o bebê nem mesmo c um berço. Existe a possibilidade de pleitearmos junto ao Juizado de pequenas causas a recisão de contrato sem que tenhamos de pagar a multa recisória?

  4. janes mendes 03/02/2014 às 8:58 -

    em caso de um inquilino alugar o imovel, pagar o primeiro mes de aluguel antecipado, porem desistir de mudar antes dos 30 dias de contrato, este pagará multa pela rescisao contratual ?
    será o estipulado no contrato?

  5. Karina 05/02/2014 às 2:40 -

    Olá! Aluguei um imóvel com 2 anos e meio de contrato(porém ninguém me perguntou se queria um contrato tão longo), estou a 1 ano, mas preciso me mudar…Vou pagar multa, por rescisão de contrato, ou depois de um ano não pago mais?

  6. Valéria 05/02/2014 às 23:22 -

    Olá! gostaria de saber se existe alguma lei que protege o inquilino no caso de ter que rescindir o contrato de aluguel pelo motivo de aquisição de imóvel próprio.

  7. David 13/02/2014 às 7:49 -

    Ola, gostaria de saber se:

    Aluguei um casa, porem a mesma tem dividas de água ou seja não a água no imóvel.

    o Locador não assinou o contrato, e não peguei a chave ainda.

    a possibilidades de desistência ? (perante ao fato de não pagar multa )?

  8. samara 12/03/2014 às 16:36 -

    OLA! ALUGUEI UM AP E O PRAZO DE LOCAÇÃO SÃO 12 MESES, DEPOIS DE QUASE UM MÊS DE RESIDENCIA APARECERAM PROBLEMAS NO MESMO, O QUE POSSO FAZER PARA RESCINDIR ESSE CONTRATO SEM PAGAR A MULTA DE 03 ALUGUEIS?

  9. marcia 07/04/2014 às 20:31 -

    Olá, aluguei um imóvelpara residir com a amília. E agora depois de dois meses morando e um mes de deposito a proprietária pediu a casa alega que ė paraa família. Entendo, então que ė ela que reenscidirá o contrato. Tendo que pagar a multa que reza no mesmo de tres alugueis. Só que tenho um filho menor de nove anos, e matriculado na escola proxima da locação. Neste caso tenho quesair? Ou a lei me ampara?

  10. Edson 08/04/2014 às 12:03 -

    olá, loquei um apto a 10 dias ainda nem mudei e quero reiscindir o contrato sou obrigado a pagar a multa rescisória?

  11. Dirima 12/04/2014 às 0:11 -

    em caso de um inquilino alugar o imovel, pagar o primeiro mes de aluguel antecipado, porem desistir de mudar antes dos 30 dias de contrato, este pagará multa pela rescisao contratual ?
    será o estipulado no contrato?

  12. Meire 25/04/2014 às 20:28 -

    Olá, eu loquei um imóvel pra residencia com contrato de 30 meses e paguei 3 meses de aluguel antecipado, mais por problemas financeiro gostaria de rescindir o mesmo , o contrato foi assinado dia 25/02/2014 e já paguei 2 alugueis, qual é a multa que eu tenho que pagar a proprietária

  13. Lourival 26/04/2014 às 15:19 -

    Aluguei um imóvel a 30 dias no prazo de 30 meses e não estou me adaptando no local, muito barulho da rua, comércios e condôminos, o contrato foi feito por caução de 3 meses. terei que pagar a multa rescisória? obrigado

  14. Elia 12/05/2014 às 13:35 -

    Boa tarde!
    fiz uma proposta de venda no qual, a compradora estar com o nome restrito,ja tinha iniciado a reforma e depositou um valor de 3.000. Totalizando 4.432,90.
    Não quiz o dinheiro e sim o valor em aluguel,descontei 750,00 em seis mêses.
    posso fazer o contrato de seis mêses,e válido ou de 30.

  15. Heryck Costa 02/06/2014 às 19:54 -

    Aos que querem saber sobre multa rescisória.
    A Lei di inquilinato prevé em seu Art. 4° que o Locatário pode devolver o imóvel a qualquer tempo, contudo terá q pagar a multa recisória proporcionalmente ao tempo que permaneceu no imóvel.
    Se a multa prevê 3 alugueis, então multiplica-se o valor do aluguel por 3, dps divide o resultado pelo numero total do contrato, e dps multiplica pela quantidade de meses que faltam pra encerrar o contrato.
    Dessa maneira chega-se ao valor proporcional que deve ser pago pelo Locatário a título de multa rescisória.

  16. Danieli Teixeira 09/06/2014 às 13:25 -

    Olá, aluguel uma casa á 10 meses atras, e em Agosto deste ano meu contrato vence, porém nao pretendo renovar, pois ja encontrei outra casa, que estará desocupada até o dia 25 de Setembro, e quando entrei dei um mes adiantado, agora no final do contrato, quanto tempo eu tenho pra sair após vencer e como fica esse mes adiantado qe eu dei.

  17. Natalia Parahyba 11/07/2014 às 15:12 -

    Olá Daniel. Tenho uma dúvida em relação aos direitos de devolução do imóvel. No meu contrato há uma cláusula que diz:

    - “Convencionam as partes que a partir do 15o mês de locação, o presente contrato será por prazo indeterminado, podendo ser rescindido a qualquer momento, bastando apenas a notificação prévia com antecedência de 30 (trinta) dias manifestando a intenção de rescindir o contrato”.

    No entanto, o proprietário está interpretando que o aviso prévio de 30 dias só pode ser dado a partir do 15° mês. Dessa forma, só poderíamos devolver o imóvel sem pagar a multa de rescisão a partir do 16° mês?

    Aguardo seu retorno Daniel, para saber como proceder na negociação.

    Grata

  18. Cintia André 15/07/2014 às 10:27 -

    Bom dia
    Gostaria de tirar uma dúvida. Quero rescindir meu contrato de locação, sei que a multa que tenho a pagar é de R$ 1800,00, só que a imobiliária quer fazer esta cobrança junto com o último aluguel. No entanto, eu quero pagar o aluguel e quero que a multa venho separada, já que eu pretendo contestar esta multa judicialmente, porque a casa apresenta problemas, e a proprietária não soluciona. Oque eu devo fazer?

  19. simone da silva xavier 29/07/2014 às 14:09 -

    Olá; aluguei um imóvel aqui, em Maceió ,inicio de maio; por estar chegando na cidade um amigo locou em seu próprio nome para a minha família. No decorrer do tempo , aos poucos foram aparecendo os defeitos hidráulicos no apartamento; vazamento na pia sendo necessária a troca completa; a descarga está com o reparo quebrado; o chuveiro está com a instalação comprometida.O pior ,no condomínio estava faltando água constantemente, ao reclamar pro sindico , alegando que pagava um valor alto(360) o mesmo informou que o valor real era de (320) e antecipado (260). Para essa locação paguei antecipado o valor em espécie e mais 11 cheques predatados. Enfim agora quero sair do imóvel; pois pelo valor que pago posso morar melhor; mas diante de todos os problemas terei que pagar a multa de 03 alugueis; posso anular esse contrato alegando que o contrato induziu ao erro valor errado de condomínio e pelo ap. estar com a parte hidráulica comprometida?

  20. Maria 18/08/2014 às 11:34 -

    Aluguei um apartamento com um contrato de um ano.
    Mas o apartamento tem apresentado problemas.
    Infiltração nas paredes e teto.
    Tem um dos quarto com buraco e vazamento.
    Estou querendo sair do imovel.Vou ter que pagar multa ?

  21. Rodrigues 27/08/2014 às 22:25 -

    Boa noite, sou locador de um imóvel e o locatário deseja sair do imóvel, sendo que o mesmo está apenas a 3 meses e o contrato é de 12 meses. Eu cobrei a multa rescisória, porém não consta no contrato está multa. Seria ilegal eu realizar esse procedimento?

  22. cintia 30/09/2014 às 21:49 -

    Boa noite,
    Aluguei um apto com contrato de 30 meses e cheque caução de 5 vezes o valor do aluguel (15 mil reais).
    Agora, 17 meses após, preciso me mudar, mas não é por motivo de transferência de emprego (o que me daria isenção de multa). Quanto seria devolvido à mim rescindindo contrato agora?
    Atenciosamente

  23. Jorge 03/10/2014 às 1:05 -

    Ola boa noite.
    Alguem pode me ajudar?
    Fiz uma locaçao de um imovel meu por meio de contrato verbal. Na qual acordamos de realizar a troca dos imoveis locados realizando o pagamento da diferenca dos imoveis alocados em.meu fvor. Por possuir.um imovel de maior valor. Acontece que meu imovel era financiado e bo estava mais tendo condiçoes de arcar com as prestaçoes. Sendo assim. Optei por vender o apartamento em que loquei. Realizei a notificaço ao locatario sobre a venda para realizar a desocupaçao e a devoluço do seu outro imovel. Mas ele nao quer desoculpar. Pars reincidir esse contrato verbal. Na qual nao foi definido prazo nem multa. Terei que arcar com alguma multa?
    A notificaçao que fiz em para desocupaçao ja venceu. Mas o mesmo ainda nao desocupou. Sendo.assim, realizei outra notuficaçao. Ppr meio.de ar. Para formalizar o pedido de.entrega do imovel. Como proceder para ter a reintegraçao de posse do meu apartamento que esta sendo objeto de venda?

  24. Mercedes Dias 03/11/2014 às 18:27 -

    Boa tarde! rescindi contrato de locação antes do tempo determinado, comprei imóvel e pedí rescisão de contrato faltando 28 meses para findar o prazo, ocorre que a locadora era minha vizinha com quem mantinha ótima relação de amizade. Quando comuniquei que estávamos eu e meu filho correndo com papeis na CEF em busca de financiamento esta me anunciou que me isentaria da multa de rescisão e que portanto não precisaríamos nos preocupar com esta despesa. A imobiliária me ligou comunicando a decisão da locadora em me isentar dos 50% que lhe caberia na rescisão e corremos com os procedimentos de entrega do imóvel, a vistoria pediu pintura nas partes internas do imóvel, exigiu duas marcas de tinta e cor aproximada à que estava no imóvel quando foi alugado há três anos e meio atras, pois bem contratei empresa de pintura e fomos eu e o responsável por esta empresa comprar tinta e material necessário para pintura, escolhemos nas paletas de cores a que mais se aproximava e foi feita a pintura, a vistoria deu o ok, a imobiliária me confirmou que estava tudo bem e eu compareci na imobiliária no dia 08/10 para proceder entrega das chaves. nesta data a moça responsável pelo contrato me imprimiu os boletos do que deveria ser pago, inclusive os 50% referentes ao pagamento da multa conforme combinado.Todos os pagamentos foram efetuados e após o dia 20/10 a mesma moça me ligou me comunicando que a Sra proprietária estava requerendo seus 50% da multa e foi então gerado boleto e me enviado por email, desde então tenho ido à imobiliária onde todos, inclusive a dona confirmam que estava tudo acertado entre nós até a Sra proprietária “voltar” atras ao combinado. resumindo: estou sendo cobrada por um valor que até então estava isenta e após a entrega das chaves, o que devo ou posso fazer?

  25. José Augusto 04/11/2014 às 17:00 -

    Tenho um contrato de aluguel de 30 meses, abril do ano 2000 a set. do ano 2002. No entanto continuei morando no apartamento até abril 2013 sem exigencia durante esse tempo da parte da locatária para renovação de novo contrato. Este ano a proprietaria pediu para assinar um novo contrato prorrrogando o anterior com começo em abril 2013 a abril 2016, portanto 3 anos.Estou com intenção de mudar para outro estado. Se rescindir o contrato antes do prazo tenho que pagar os 3 meses de multa ?.

  26. Catia 08/11/2014 às 9:01 -

    Olá!
    Estou sendo transferida para trabalhar em outro País, comuniquei a imobiliária sobre a transferência ,eles querem me cobrar a multa para a rescisão do contrato de aluguel.
    O que devo fazer?

  27. Alberto 25/11/2014 às 13:44 -

    Bom dia, gostaria de saber se existe alguma lei que protege o inquilino no caso de ter que rescindir o contrato de aluguel pelo motivo de ter adquirido um imóvel próprio e ir morar nele.

  28. juliana nascimento da cruz 17/12/2014 às 13:50 -

    Oi fiz um contrato de imóvel de 2 anos e meio no entanto eles não falaram nada desse prazo tao longo faz um ano que estou na casa agora quero me durar dei três meses de depósito gostaria de saber se vou pagar multa por quebra de contrato

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