Os preços de terrenos vão continuar subindo? - Por Gustavo Feola

Há cerca de dez anos, quando se falava em terrenos para incorporação por um valor de R$ 3 mil/m², era assustador. E isso, em bairros de alto padrão na cidade de São Paulo. As áreas de terrenos, em muitos bairros de classe média, fechavam a conta na faixa de R$ 500,00/m², e os econômicos por R$ 100,00/m².

Hoje, os preços estão atualizados e balizados no mercado imobiliário atual de compra e venda, mas não queremos entrar neste mérito das questões estatísticas e técnicas pelo fato do aumento, mas sim se continuarão a subir de valores.

Muitos ‘terrenistas’, ou proprietários de terrenos, têm apresentado valores sem saber explicar uma base para o número, que pode ter sido estabelecido simplesmente por sugestão de alguém, seja por um vizinho ou mesmo por um corretor não especializado na área. Importante salientar que as incorporadoras, com certeza, são as que pagam melhor, em comparação com um comprador único ou uma pessoa que adquire uma casa para moradia.

Para se formar um preço de terreno, o primeiro passo é avaliar o que pode ser feito em cima, seja para uso residencial ou comercial. Há ainda outros itens que contribuem na formatação do valor de venda, como a localização do terreno, o entorno, a topografia da área, as vias de acesso, entre outros pontos importantes. Uma boa referência para os vendedores e corretores que não são da área ou com tanta experiência é pesquisar os valores de lançamentos atuais dos empreendimentos na região e conferir os preços do m² que estão sendo comercializados. De modo geral, é necessário um bom senso. Como a formatação do preço de venda é feita a partir da composição de vários elementos, como os custos de obra, valor do terreno, riscos da incorporação, despesas com ações de marketing, as comissões e o lucro da empresa, o valor de um terreno não pode ser igual ou muito próximo ao valor do m² de um lançamento.

Outro fato que não podemos esquecer nos grandes centros urbanos é quanto à questão da outorga onerosa, que em alguns casos pode aumentar o valor do terreno pelo seu potencial construtivo, prevendo ainda um pagamento para a prefeitura, sem remuneração do proprietário do imóvel. E se isso ocorrer, poderá encarecer substancialmente o terreno e em muitos casos inviabilizar um negócio.

Voltando à nossa questão inicial, acredito que já começaram a acontecer algumas movimentações neste sentido do bom senso, pois diversos terrenos que temos conhecimento estão sendo negociados após anos de especulações. Nos últimos meses, negociamos três áreas em bairros como Itaim Bibi, Vila Olímpia e Pinheiros, em São Paulo, que estavam há mais de cinco anos neste processo de especulação, para finalização da venda foi preciso compormos uma conta com parte em permuta para viabilizar o negócio. Neste caso, os proprietários perceberam que era o momento de vender e principalmente entenderam que não existe um ‘milagre’, e que tudo tem um limite.

Novas áreas de terrenos, que começaram a ser vendidos há pouco tempo, ainda não estão com os preços ideais de mercado. Por outro lado também, importante destacar que as incorporadoras estão se mostrando cada vez mais rigorosas e atentas para fechar os negócios, com isso, logo muitos terrenos não serão comercializados de maneira rápida se não houver uma boa argumentação e um entendimento dos vendedores. Diante disso, recomendamos sempre contratar um profissional do mercado imobiliário que faça um estudo ou avaliação do terreno.

Hoje, os preços das áreas de terrenos estão mais estáveis na cidade de São Paulo, porém, como esse processo de acomodamento no mercado imobiliário é mais lento, vai demorar um pouco para percebermos essa tendência.

Portanto, a dica que fica é usar o bom senso para estudar cada situação e contar sempre com um profissional qualificado para analisar o negócio.

*Gustavo Feola é diretor-geral da Gustavo Feola Negócios Imobiliários. - www.gustavofeola.com.br