Hello world!

Casa Verde Amarela e Regularização Fundiária


Com o intento de minimizar questões envolvendo problemas habitacionais no Brasil, o Governo Federal criou em 2009 o Minha Casa Minha Vida. O programa oferecia financiamento de casas e apartamentos tanto em área urbana como rural e negociações envolvendo Estados, DF, Municípios e entidades sem fins lucrativos.


O programa abraçava famílias com renda familiar bruta de até R$9mil reais mensais e não tinha outra casa em seu nome. Os subsídios e condições do financiamento variavam a depender da faixa de renda familiar.


Uma das principais diferenças entre o Programa Casa Verde Amarela e o Programa Minha Casa Minha Vida é o fim da Faixa 1, destinada aos com renda familiar mensal que era de R$1.800,00 reais, no programa atual, R$2.000,00. No PMCMV, as construtoras e entidades interessadas construíam casas e estas eram repassadas às famílias beneficiárias subsidiadas consideravelmente pelo Governo Federal, por meio de recursos do Orçamento Público. Subsídio este que poderia chegar a 95% (noventa e cinco por cento), 120 prestações mensais (10 anos) e as prestações variavam de R$80,00 a R$270,00, a partir da análise da capacidade financeira da família.


Os apartamentos e casas do PMCMV da Faixa 1 eram instrumentos de reassentamentos, ou faziam parte de programas municipais e estaduais de acesso à moradia, respondendo a uma necessidade premente no Brasil.


Se tratava de uma estratégia para reassentar comunidades removidas ou marginalizados sociais. A faixa 1 foi também utilizada por Entidades para construção para sua demanda selecionada, seja em projetos por autogestão ou ainda por subcontratação de construtoras.


No Programa Casa Verde e Amarela, para esta faixa de renda não há mais a construção de casas e apartamentos, apenas para regularização fundiária e melhorias habitacionais, conforme os dispositivos legais:


• Resolução n° 225, de 17 de dezembro de 2020.

• Instrução Normativa n° 2, de 21 de janeiro de 2021.

• Anexo da IN n° 2, manual de instruções do Programa de Regularização Fundiária e Melhoria Habitacional.


Regularização Fundiária, em termos gerais, é o processo que inclui medidas jurídicas, cartorárias, urbanísticas, ambientais e sociais, com a finalidade de integrar assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades.


Trata-se de um “conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado”.


A regularização fundiária converte uma situação de evidente precariedade do exercício da cidadania na melhor expressão de dignidade do brasileiro.


No Programa Casa Verde e Amarela, a regularização fundiária assegura a emissão de título garantindo direito real sobre o imóvel às famílias com renda mensal de até R$5 mil reais e para melhorias habitacionais serão realizadas às famílias de até R$2mil reais mensais. Famílias estas que são selecionadas pelo poder público local de acordo com as características socioeconômicas e condições do imóvel. Assim dispõe a norma.


A melhoria habitacional consiste na reforma, ampliação do imóvel tais como: construção de telhado, quarto extra, banheiro, instalações elétricas ou hidráulicas, piso e acabamentos em geral. Poderão ser instalados equipamentos para aquecimento solar ou eficiência energética.


A previsão quanto às melhorias habitacionais visa o não prejuízo quanto aos investimentos já realizados pelas famílias. Para ter acesso ao subsídio envolvendo a Regularização fundiária ou melhorias habitacionais, é necessário estar no CadÚnico do Governo Federal, não possuir outros imóveis no território nacional e ser maior de 18 anos ou emancipado.


O investimento em regularização fundiária e melhoria habitacional é muito menor (de R$ 500,00 a R$ 20 mil) se comparado aos recursos necessários à construção de uma unidade habitacional (média de R$ 80 mil).


Programas de regularização fundiária são implementados desde os anos 1990 por vários governos estaduais e municipais, incluindo não apenas a dimensão fundiária, mas também a consolidação física dos bairros. Em 2004, o Governo Federal instituiu o “Programa Papel Passado”, apelido do Programa Nacional de Regularização Fundiária (PNRF). O programa visava a “articulação institucional visando à remoção de obstáculos jurídicos e legais à regularização fundiária e apoio financeiro e técnico aos estados, Distrito Federal e municípios para estruturação de programas e ações de regularização fundiária urbana”. Com uma meta inicial de um milhão de moradias regularizadas, o programa apoiou municípios, Estados e organizações da sociedade civil a promover ações de regularização.


Infelizmente, a operacionalização de programas que envolvem a regularização fundiária envolve tantos interesses e “lobbies” que acabam não cumprindo com seu papel social, urbanístico e econômico. Esses projetos viram um “cabo de guerra”, teste de força e resistência dos interessados e evolvidos no processo.


A Lei 13.465/2017, aprovada no Governo Temer, prevê a possibilidade de regularização de imóveis em espaços sem condições de habitabilidade, sem a infraestrutura urbana que os Estados e Municípios deveriam fornecer. Sendo necessário para a viabilidade, a aquiescência do Município e a disposição dos interessados (moradores) em arcar com os custos. Sendo que em vários casos e circunstâncias, há a previsão de garantia constitucional quanto à isenção desses custos aos cidadãos.


Em se tratando de REUB-S – Regularização fundiária de Interesse Social, os moradores poderão promover a regularização com seus próprios recursos, custos do projeto e documentação através de financiamento através do FDS – Fundo de Desenvolvimento Social. Ainda em 2020, a previsão é da liberação de R$500milhões em recursos. A previsão é atender 130 mil famílias nessas modalidades de regularização fundiária e melhoria habitacional, declarou o MDR – Ministério de Desenvolvimento Regional. E ainda dispõe que a média por contrato é de R$3.800,00, correspondendo a intervenções de pequeno porte, sem envolver problemas de precariedade estrutural dos imóveis e assentamentos.


No Minha Casa Minha Vida eram as construtoras quem “controlavam” o mercado, pois ele se movia na dependência de sua oferta. Na prática, não há a demanda fornecida pelo governo, Município e Estados. E muito menos um controle de qualidade nos processos, documental, regulatória. Acontecia corriqueiramente de serem ofertados imóveis sem qualidade construtiva ou compromisso urbanístico, ambiental e social. Até então, realidade semelhante se desenha na Casa Verde e Amarela no que tange à regularização fundiária.


Empresas privadas oferecem seus serviços e projetos para áreas que elas escolheram, que são interessantes a elas.


Nesse ínterim, outra questão importante é que uma regularização envolve uma gama de moradias e situações. E estamos falando de imóveis e áreas não legalizadas. Assim sendo, trata-se de uma relação contratual entre particulares. E circunstância em que há o risco de inadimplência, que precisa ser contabilizada, mas que não pode impedir a regularização de toda área compreendida no caso concreto. Ou seja, quem arca com esse risco, não é o poder público e sim o agente privado. O Programa Casa Verde e Amarela adianta recursos para essas empresas que procedem com a regularização fundiária envolvendo mediação (dirimindo os dissídios), projetos e aprovação dos loteamentos (sem infraestrutura). Logo, essencial se faz soluções securitárias que abarquem essa inadimplência, o que eleva o custo do processo e pode inviabilizá-lo em algumas comunidades.


Essa realidade favoreceu o desenvolvimento do “Home Equity” (empréstimos com imóveis em garantia), possibilitando juros mais baixos, ampliando o alcance do mercado de crédito e viabilizando essas regularizações. Prática que se iniciou nos anos 90 em vários países, pelo Banco Mundial, por exemplo.


O fato é que todos envolvidos precisam estar imbuídos em meios para que a informalidade, as irregularidades documentais sejam de fato combatidas. A política precisa ser de união de forças e não de jogo de interesses ou empurra-empurra. A política de inclusão social e garantia constitucional de moradia digna precisa ir além do papel, dos palanques e dos gabinetes. O lobby precisa ser de modo a desenvolver e transformar o mercado imobiliário qualitativamente. Destravar, desbloquear a informalidade da terra está como uma barreira quase intransponível que impede a expansão do ecossistema imobiliário econômicofinanceiro saudável nas cidades. Haja vista que a incorporação é possível se a documentação estiver regular, a área estiver devidamente registrada.


Em outra ponta está a situação do sistema cartorial. Observa-se a insegurança e um desequilíbrio tecnológico-estrutural entre os cartórios pelo Brasil. Enquanto em umas serventias através da tecnologia de blockchain (tecnologia que possibilitou a existência das criptomoedas, como os bitcoins), lavrar atos online, com segurança, trazendo transparência, possibilitando a integração nacional dos tabelionatos de notas, bem como celeridade e otimização dos processos, muitos cartórios nem informatizados estão. Ainda operam manualmente, sem condições mínimas estruturais. Lembrando que a popularização do Home Equity só se viabiliza pelo e-notariado, pela tecnologia do blockchain.


Na prática, vemos tabelionatos de notas lavrando atos digitalmente e cartórios de registro que só aceitam a documentação física ou burocratiza a finalização do ato, com uma lista de exigências, contrariando a oficialidade dos atos notariais e fé pública dos notários. Há um contrassenso, um descompasso entre as instituições, órgãos e entidades.


Além disso, embora pelo Brasil já haja em torno de 2 mil serventias operando o sistema, há cartórios pelo Brasil que nem informatizados estão. Ainda operam manualmente, sem condições mínimas estruturais. Sem falar na quantidade de cartórios com titulares sem aprovação em concurso conforme previsão legal, o que pode implicar na qualidade do trabalho e responsabilidade na execução do mesmo.


Assim, a regularização fundiária proposta pelo Programa Casa Verde e Amarela, perde sua identidade quando não confere segurança de posse, dá direito à propriedade, possibilita a garantia constitucional do direito à moradia digna aos cidadãos. Endividar cidadãos ou facilitar para que classes populares tomem crédito, visando o favorecimento de bancos, não seria a motivação alinhada ao princípio originário da regularização fundiária. Certo?


Poliana Ribeiro

CEO da Inteligência Cartorial


Portal VGV

Portal VGV

Comentários


Próximo evento

Semana da Incorporação Imobiliária

Conheça todas as etapas para realizar uma incorporação imobiliária

Garanta Aqui

CONFIRA AS EDIÇÕES ANTERIORES

Saiba como foi

BANCA VGV

Fique atualizado com o melhor da central de conhecimento do mercado imobiliário! Conheça cursos exclusivos e as melhores publicações do setor.

Confira a banca completa

Patrocínio Institucional