Secovi-SP divulga Pesquisa do Mercado de Imóveis Residenciais de março


No período foram comercializadas 1.566 unidades na capital paulista, o equivalente a 40,2% da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), que totalizaram 3.899 unidades. Números apontam desaceleração no ritmo de comercialização para um ajuste técnico, devido à valorização dos imóveis e dos insumos

O mercado de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo encerrou março com a venda de 1.566 unidades, conforme Pesquisa sobre Mercado Imobiliário realizada mensalmente pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). A variação em relação a fevereiro (1.869 unidades) foi de –16,2% e de – 61,8% comparado ao mesmo mês de 2010.

O indicador VSO (Vendas sobre Oferta), que mensura o ritmo de comercialização pelo cálculo do total de unidades vendidas em relação à oferta existente no mês, atingiu 11,5%, inferior aos 13,2% de fevereiro e aos 28,2% de março do ano passado.

O volume de lançamentos apurado pela Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio) foi de 1.530 unidades, com variação de – 47,3% sobre fevereiro (2.902 imóveis).

Em geral, o ambiente econômico registra um novo momento, menos favorável em relação ao início de 2010, com perspectiva de aumento da inflação e consequente elevação das taxas de juros. Em março de 2010, o Brasil estava “a todo vapor”, com notícias positivas e grande expectativa de crescimento do PIB. Naquele mês, foram lançadas 3.959 unidades, proporção 2,6 vezes maior que a dos imóveis colocados em oferta no terceiro mês deste ano. O volume de vendas acompanhou a mudança de escala de oferta.

Diante desse cenário, o comprador de imóveis, tradicionalmente conservador, retraiu o ritmo de negócios. Além disso, este ano, o Carnaval ocorreu em março, o que provavelmente tenha contribuído para os resultados observados na pesquisa.
O mercado imobiliário, pelo valor considerável dos imóveis e por se tratar de um bem patrimonial, não pode crescer de forma infinita. “O setor se ajusta de forma responsável. Essa adequação, salutar, não será a primeira nem a última”, analisa o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci.

Vale, ainda, ressaltar o arrefecimento no lançamento de empreendimentos enquadrados no Programa Minha Casa, Minha Vida. Apesar da mudança nos valores dos imóveis que fazem parte da segunda fase do programa, não houve o devido reajuste na faixa da renda familiar - imprescindível para evitar que diversas famílias fiquem de fora do MCMV.

Relevante também é o aspecto pontual das dificuldades para o mercado na cidade de São Paulo. Se na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) o primeiro trimestre sofreu variação de -39,5% em relação ao mesmo período de 2010, a Capital, que faz parte da RMSP, registrou retração mais significativa de 49,6%, enquanto os demais municípios da região apresentaram queda de 29,3%.

Celso Petrucci lembra que a redução de terrenos disponíveis para viabilização de empreendimentos está diretamente relacionada às restrições impostas pela legislação urbanística (Plano Diretor e Lei de Zoneamento), que aumenta progressivamente. “Enquanto persistir essa situação, a capital paulista tende à continuidade do processo de perda de participação diante do crescimento das atividades imobiliárias nos municípios que a cercam”, diz o economista.

MERCADO EM MARÇO
Período de Lançamento - Classifica-se o volume de unidades comercializadas por fase de Lançamento e de Pós-Lançamento. A primeira compreende os seis meses iniciais, desde o momento da colocação do produto em oferta, e considera o esforço de promoção (páginas duplas de jornal, anúncios em TV e rádio, eventos no plantão, etc.). Em março, imóveis nesta fase representaram 75% do total de negócios realizados, com 1.174 unidades vendidas. O indicador de desempenho VSO no período atingiu 12,7%, pouco superior ao VSO médio do mês (11,5%).

O Pós-Lançamento, que corresponde às unidades em oferta a partir do sétimo mês e até três anos de exposição ao público, foi responsável por 392 vendas e VSO de 8,9%.
Número de dormitórios – No mês, o nicho de 2 quartos participou com 754 unidades comercializadas, equivalente a 48,1% do total. Imóveis de 3 dormitórios representaram 26,2% (411 unidades) dos negócios e os de 4 dormitórios responderam por 13,3% (208 unidades) das vendas.

Apesar de, em geral, concentrar unidades diferenciadas e ter reduzida participação, o segmento de 1 quarto merece menção em março. A pesquisa indica que as 193 unidades vendidas equivalem a 12,3% do total negociado no mês, quando, historicamente, o nicho contribui com 7% do volume comercializado.

Ao observar o segmento de 2 dormitórios, é nítida a diversificação de imóveis de padrão econômico e de alto padrão. Merecem destaque bairros como Itaim e Vila Olímpia, que dividem espaço com os mais tradicionais para o setor, como Guaianazes e Vila Maria, por exemplo. Com isso, a faixa de preços de imóveis de 2 dormitórios pode se situar na média entre R$ 120 mil e R$ 250 mil, ou superar R$ 700 mil.
Unidades de 3 dormitórios, em março, apresentaram bons resultados de vendas em bairros tradicionais (Tatuapé, Butantã, Alto da Mooca, Morumbi, etc.) e nas faixas de valores entre R$ 300 mil e R$ 1 milhão.

Já o nicho de 1 dormitório comportou uma série de produtos, desde econômicos (valores inferiores a R$ 130 mil) até unidades com valores superiores a R$ 700 mil.
Área útil – Do total vendido no mês, 88,4% possuíam área útil média de até 130m², totalizando 1.384 unidades. De acordo com os dados levantados na pesquisa, imóveis com área útil média entre 46m² e 65m² tiveram participação de 44,8% (701 unidades) no total vendido no mês (de 1.566 unidades) e representaram mais da metade no intervalo de até 130 m².

REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO (RMSP)
As vendas registradas na capital paulista corresponderam a 40,2% do volume comercializado na Região Metropolitana de São Paulo (3.899 unidades). Isto é, no terceiro mês do ano, quase 60% (59,8%) do total foi negociado nos demais municípios que compõem a RMSP.

“Essa relação entre Capital e Região Metropolitana evolui em tendência decrescente, conforme temos comentado nas pesquisas anteriores. Se a legislação não for revista, a tendência será irreversível”, alerta Petrucci.

Mesmo considerando a RMSP, houve significativo recuo no número de lançamentos. Em março, foram lançados 3.002 imóveis, contra 5.485 unidades em fevereiro (- 45,3%) e 6.900 unidades em março de 2010, equivalente à queda de 56,5%.

LANÇAMENTOS COMERCIAIS
O volume de lançamentos de conjuntos comerciais cresceu em relação ao mês anterior. Em março, lançou-se 355 empreendimentos, contra 252 de fevereiro, uma alta da ordem de 40,9%. O mesmo não ocorreu diante dos dados de março de 2010, (368 conjuntos e recuo de 3,5%).

Na cidade de São Paulo, o total de lançamentos de conjuntos comerciais acumulado no primeiro trimestre (638) foi superior ao percebido no ano passado, com 476 unidades. Houve incremento de 34% nos primeiros três meses de 2011 diante de igual período de 2010.

RESULTADOS TRIMESTRAIS
As vendas acumuladas no primeiro trimestre de 2010 (8.461 unidades) representaram quase o dobro do volume observado em igual período de 2009 (4.831 imóveis). Já o montante acumulado de janeiro a março de 2011, de 4.265 imóveis, sofreu variação de - 49,6% nas vendas em relação aos três primeiros meses de 2010.

A redução em termos de vendas e de lançamentos residenciais na capital paulista nos primeiros meses do ano refletiu nos resultados acumulados no trimestre. O indicador de desempenho VSO médio do trimestre, de 10,5%, foi inferior aos 20,2% de igual trimestre de 2010, mas superior à média de 8% percebida de janeiro a março de 2009 e muito próximo do mesmo período de 2007 (10,6% de média).

As vendas acumuladas de janeiro a março atingiram 4.265 unidades, contra 8.461 do ano passado, uma queda de 49,6%. Já o volume de lançamentos no mesmo período na cidade ficou em 5.033 unidades, abaixo dos 6.193 imóveis lançados em igual intervalo de 2010 (recuo de 18,7% na comparação entre os primeiros trimestres).

CONSIDERAÇÕES FINAIS
O economista-chefe considera fundamental aguardar os resultados dos próximos meses para traçar uma tendência sobre o comportamento do mercado imobiliário durante o ano. “Por enquanto, fica a impressão de desaceleração no ritmo de comercialização para um ajuste técnico, devido à valorização dos imóveis e dos insumos. Além da perspectiva de retomada do crescimento gradual, com concentração do volume de negócios no segundo semestre, conforme acontece tradicionalmente”, conclui Petrucci.

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