Investimentos de fundos de private equity no setor imobiliário são tema do Congresso ABVCAP 2012

Chegada de investidores estrangeiros e criação de fundos de investimento imobiliário compõem cenário de mercado em transformação

A chegada de mais investidores estrangeiros, a criação de novas formas de financiamento dos projetos, como os fundos imobiliários, e a consolidação do mercado de capitais no real estate são três tendências que deverão caracterizar os investimentos no mercado imobiliário. Essas tendências foram destaque de painel do Congresso ABVCAP 2012, maior evento da América Latina da Private Equity, que acontece na capital paulista até hoje, promovido pela ABVCAP (Associação Brasileira de Private Equity e Venture Capital).

Mesmo com a recente valorização dos imóveis nos últimos anos, ainda há muitas oportunidades de investimento. “Isto está atraindo o capital externo, que voltou a mirar fortemente o Brasil”, destacou José Alberto Diniz, diretor de Fundos Imobiliários da Rio Bravo Investimentos, ao citar que os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) estão pagando de 8,5% a 9% ao ano livre de impostos e os CRI’s (Certificados de Recebíveis Imobiliários) também apresentam taxas igualmente muito altas se comparadas ao exterior, com a vantagem de serem aplicações isentas.

Helmudt Fladt, diretor do Pátria Investimentos, ressaltou que os investidores estrangeiros olham o Brasil hoje como um mercado sem entrave para investir e que tem bons veículos, com a ressalva apenas de que está ficando caro e há dúvidas ao correto patamar da cotação do dólar. “No momento em que houver uma janela melhor, os investimentos terão maior fluidez ainda”, observou.

Outro sinal positivo de transformação deste mercado é que há muitos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) sendo listados e em implementação, que ajudarão a financiar novos projetos. Segundo José Alberto Diniz, apenas a Rio Bravo tem 26 fundos nessa categoria, que reúnem investimentos de R$ 4 bilhões.

“Embora os FIIs ainda sejam uma parcela pequena em relação ao total dos fundos – não chegam a R$ 20 bilhões, o que representa menos 1% do total dos fundos -, eles estão crescendo muito e se disseminando. E ainda há os CRIs, o que, somado aos recursos estrangeiros, está substituindo a pouca alavancagem das empresas incorporadoras”, observou Diniz, ao lembrar que as incorporadoras têm evitado dívidas em seus balanços – daí o movimento de menos lançamentos e de um arrefecimento na compra de novos terrenos registrado atualmente.

Jon Toscano, presidente da Trivèlla Investimentos, afirmou que o mercado está migrando das grandes construtoras para os grandes fundos. A afirmação é compartilhada por Helmudt, que considera natural esse comportamento em mercados maduros.

Segundo Helmudt Fladt, a estrutura do mercado de capitais vai chegar mais perto do mercado de real estate. “Há uma evolução do real estate, e ele ficará mais sofisticado com a estrutura do mercado de capitais. Hoje os empreendedores estão mais próximos dos consumidores, o que irá facilitar o financiamento dos imóveis comerciais”, observou Fladt.

Contudo, na sua avaliação, ainda faltam veículos de investimento no real estate, o que tem levado a uma grande procura pelos FIIs. “Se o investidor quer surfar na onda de valorização do capital, é difícil encontrar no mercado hoje veículos fáceis. Nós temos, por exemplo, um fundo FIP, mas voltado a grandes investidores, que dispõem de mais de R$ 1 milhão”, observou o diretor do Pátria Investimentos, ao citar que este tipo de fundo envolve mais risco, e as pessoas nem sempre estão dispostas a investir nesse perfil de ativo, embora apresentem vantagens, como permitir que o investidor participe das incorporadoras.

O mercado de investimentos imobiliários está em forte transformação e enfrenta diversos desafios o que requer, por outro lado, bastante atenção dos investidores. Entre os pontos de atenção incluem-se a alta dos custos da construção, da mão de obra e dos terrenos, a escassez de áreas em grandes regiões metropolitanas, a redução da demanda em determinadas áreas nas quais o desequilíbrio com a oferta pode se acentuar, as dificuldades para aprovação dos projetos nas grandes cidades, destacadamente em São Paulo.