Imóveis: vale a pena trocar de banco durante financiamento?

Para especialistas a portabilidade de financiamento de imóveis não é aconselhável.

Recentemente os bancos estão anunciando a redução de juros e aumentando o tempo para o financiamento imobiliário. Para muitos mutuários essa pode ser a oportunidade de transferir a dívida para outra instituição financeira. Para AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências a portabilidade não é aconselhável, pois o percentual dos juros reduzidos é muito pequeno e as taxas ocultas podem encarecer o valor das prestações.

As vendas de imóveis novos na cidade de São Paulo continuam em alta. Só no último quadrimestre foram comercializadas 7.400 unidades contra 6.584 em 2011, o que representa alta de 12,5%. Neste período em que os bancos estão reduzindo as taxas de juros, e no caso da CEF – Caixa Econômica Federal que aumentou o tempo de financiamento de 30 para 35 anos, a transferência de banco pode ser uma alternativa para diminuir a dívida. A portabilidade é permitida desde setembro de 2006 quando entrou em vigor a Resolução 3.401 do Banco Central.

Para João Bosco Brito da Luz, assessor jurídico da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, a mudança de banco durante o financiamento é desaconselhável. “Não vemos muita vantagem porque o percentual dos juros reduzidos é muito pequeno. Em algumas situações vale a pena tentar um acordo com a financeira atual ao invés de trocar de banco. Além disso, o mutuário corre o risco, depois de tanto trabalho com a documentação ter a transferência negada pela instituição financeira, principalmente por seu histórico mostrar perigo de inadimplência”, explica.

E Brito alerta também sobre as taxas ocultas, muitas vezes abusivas, que são embutidas no contrato. “Embora o Banco Central autorize essas tarifas (administração e abertura de crédito, entre outras), o que acontece é o abuso da cobrança em cima do seu percentual. Portanto, antes de optar pela portabilidade é preciso analisar todos os custos. Uma dica é pedir para a financeira o CET – Custo Efetivo Total que vai mostrar todos os encargos e despesas do empréstimo”.

Já Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA, diz que nesta etapa de transferência de banco há gastos com o cartório que pode chegar a 3% sobre o valor do imóvel. “Será necessário a emissão de certidões, nova averbação do contrato de financiamento para a substituição do credor hipotecário, taxas e emolumentos para o novo registro, além das despesas de tarifas para vistoria do imóvel”, adianta. “Por isso é aconselhável, antes de fazer a portabilidade pesquisar as condições oferecidas pelas outras instituições financeiras. Outro cuidado importante é verificar se haverá o aumento das prestações para que o valor da dívida não aumente”, completa.

Para Marco Aurélio, quando o mutuário tenta transferir o seu débito tem encontrado dificuldade devido à burocracia imposta pelos bancos. “O processo é complicado e cada instituição financeira tem seus critérios de escolha e, em alguns casos chegam negar a portabilidade”, expõe. “Por sinal, o Procon já alertou que os bancos não estão obrigados a aceitarem a portabilidade”, acrescenta.

Já referente ao aumento do tempo de financiamento de 30 para 35 da Caixa, os especialistas dizem ser vantajosa a alteração, mas os perigos são com relação aos encargos. “As desvantagens são a cobrança de juros sobre juros, taxa de administração, seguros obrigatórios calculados sobre o valor da garantia e não sobre o valor do financiamento e, em alguns casos, a taxa de risco de crédito, além de embutir outras tarifas sem o conhecimento do consumidor para compensar a redução de juros”, alerta Luz. “Tudo isso vai onerar ainda mais o valor final do imóvel, por isso acaba não compensando”, acrescenta.