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Mercado imobiliário e as perspectivas para o setor em 2012 – por Rodrigo Meirelles

portalvgv — Thu, 02 Feb 2012 17:53:09 +0000

Rodrigo Meirelles é diretor Comercial da EBM Incorporações

Dentre todas as expectativas e prospectivas traçadas para 2012, a econômica é, sem sombra de dúvida, uma das que mais preocupa o cenário mundial. Com a crise e a eminente recessão no continente europeu, a estabilidade econômica das grandes potências sofreu, de maneira geral, um abalo de grandes proporções.

Apesar de não passar ileso por essa turbulência mundial, o Brasil segue forte como a nova sexta maior economia do mundo – podendo ultrapassar a França em 2015, segundo o ministro da Fazenda, Guido Mantega. Para ele, o crescimento econômico nacional nos próximos anos deve ser, em média, de 4% a 4,5%, enquanto o europeu não deve ultrapassar a média de 2%.

Dentre os setores considerados catalisadores da ascensão nacional, a construção civil tem grande destaque. Com um crescimento estimado em mais de 4,8% em 2011, a expectativa para 2012 é ainda maior. Alavancado pelo boom imobiliário que deve continuar a permear o país nos próximos anos, o setor atrai não só clientes e profissionais, mas também investidores.

Muitos são os fatores que impulsionam a construção civil e um dos grandes destaques é a rentabilidade do setor. A valorização imobiliária garante um alto nível de interesse, popular e empresarial, nos diversos tipos de empreendimentos – residenciais, mixed-use, comerciais, etc.

Prova disso é a expectativa de venda de imóveis em 2012, que prospecta um crescimento de 10%. Grande parte da demanda deve ser voltada para dois tipos distintos de empreendimentos: os de uso misto, ou seja, que integram uso comercial e residencial; e aqueles com serviços completos – como lavanderias, academia com instrutores, berçários e área de lazer.

Ainda que muito diferente, esses dois tipos de empreendimentos se consolidam por serem, ambos, um reflexo da vida moderna e da sociedade contemporânea. A facilidade de se trabalhar próximo ao serviço ou de possuir uma completa opção de serviços na porta de casa é necessária no contexto das grandes cidades, onde dentre outros problemas, se destaca o de locomoção.

O crédito imobiliário é um dos fatores que incentiva a contínua ascensão do setor – e a previsão é que ele continue em 2012. Consolidados, os bancos brasileiros ainda têm plenas condições de oferecer a opção de financiamento, apesar da crise européia. Com essa facilidade de pagamento parcelado, adquirir um imóvel próprio torna-se uma questão de planejamento prévio.

Outro fator de incentivo ao crescimento do setor de construção civil são os eventos de grande porte previstos no cenário nacional para os próximos anos, como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas, em 2016. Mundialmente visados, eles estimulam os investimentos, não só nacionais, como estrangeiros.

A previsão é que o setor de construção civil cresça entre 7% e 10% no ano de 2012: o que significa que o ele irá impulsionar, também, a criação de empregos diretos e indiretos – tornando-o, se não a maior, uma das grandes alavancas econômicas nacionais nos próximos quatro anos.

* Rodrigo Meirelles é diretor Comercial da EBM Incorporações

Dois anos da nova Lei de Locações e o mercado imobiliário – por Mario Cerveira Filho e Francisco dos Santos Dias Bloch

portalvgv — Thu, 19 Jan 2012 10:12:59 +0000

A Lei 12.112/2009 entrou em vigor em 24 de janeiro de 2010, trazendo mudanças relevantes ao texto da Lei do Inquilinato. Após dois anos, entretanto, não há consenso quanto aos efeitos das novas regras sobre os preços dos aluguéis e sobre o valor de venda dos imóveis. É importante lembrar que a maior parte das mudanças trouxe benefícios ao locador, facilitando a retomada do imóvel no menor tempo possível, e ampliando as garantias do contrato de locação.

Considerando um cenário econômico estável, este quadro deveria levar a um aumento nas demandas judiciais por determinado período de tempo (de dois a três anos), ocorrendo em seguida uma estabilização no número de ações propostas, após a adaptação dos novos contratos de locação às normas vigentes. As alterações também deveriam facilitar a rápida disponibilização de imóveis no mercado, diminuindo o valor médio dos aluguéis e dos preços de venda.

O cenário econômico brasileiro mudou muito nos últimos dois anos, entretanto, e a valorização dos imóveis é um fenômeno notório. Nesse contexto, não é possível afirmar que as alterações ocorridas no número de novas ações judiciais envolvendo contratos de locação (despejos, renovatórias, revisionais de aluguel, consignatórias) reflitam as mudanças na legislação. Também não é possível afirmar que a maior facilidade na retomada dos imóveis alugados apresentou reflexos significativos sobre os mercados de aluguéis e de vendas.

As estatísticas apresentadas pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo quanto às ações judiciais envolvendo locações, iniciadas entre os anos de 2010 e 2011, não permitem chegar a uma conclusão segura. Em 2010 o Tribunal recebeu 17.206 novas ações envolvendo locações, sendo 14.330 ações de despejo por falta de pagamento. Já em 2011 o Poder Judiciário paulista recebeu 16.021 ações, sendo 12.610 despejos por falta de pagamento.

Sem entrar no mérito das alterações promovidas pela Lei 12.112/2009, que de forma indiscutível favoreceram os locadores, a intenção do legislador, ao promulgar esta norma, era prestigiar o direito de propriedade do titular do imóvel. E aliviar a demanda do mercado imobiliário nacional. O objetivo era colocar imóveis prontos no mercado brasileiro, o mais rapidamente possível.

As estatísticas oficiais, como demonstrado, apontam uma diminuição nas ações judiciais de despejo nos últimos dois anos, sendo possível afirmar que estas ações apresentaram um percentual significativo de retomadas, diante das alterações sofridas pela Lei de Locações. Ocorre que os números apresentados ainda são pequenos se comparados à demanda por imóveis, especialmente no Estado de São Paulo.

O SECOVI-SP (Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo) estima que apenas na cidade de São Paulo, em outubro de 2011, foram vendidos 2.017 imóveis residenciais novos, contra 3.237 em setembro do mesmo ano. Portanto – e apesar das claras intenções do legislador –, é improvável que a mudança legislativa tenha influenciado o mercado imobiliário brasileiro de maneira relevante.

As mudanças trazidas pela Lei 12.112 foram, sem dúvida, significativas para as relações entre locadores e locatários. Pode-se dizer que o legislador avançou até onde foi possível nestas relações, chegando muito perto de romper o equilíbrio entre as partes do acordo de locação, em seu intuito de proteger os direitos do locador e disponibilizar o maior número possível de imóveis para o mercado.

Ocorre que estas mudanças ainda não surtiram o efeito esperado. Resta saber se a demanda potencial do mercado brasileiro, represada por décadas, poderá ser satisfeita de maneira significativa pelos imóveis que serão disponibilizados com base na “nova” Lei de Locações nos próximos anos.

* Mario Cerveira Filho é advogado formado pela PUC-SP. Sócio do escritório Cerveira Advogados Associados, professor de Pós-Graduação Latu Sensu do Curso de Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie, professor de Pós-Graduação do Curso MBA Gestão de Franquias da Fundação Instituto de Administração (FIA), professor de Pós-Graduação do Curso MBA – Gestão do Luxo da Fundação Armando Álvares Penteado – FAAP e Ex-Assessor da Presidência do Tribunal de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil – São Paulo

** Francisco dos Santos Dias Bloch é advogado formado e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Atua no escritório Cerveira Advogados Associados.

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Mobilidade Urbana – por Milton Bigucci

portalvgv — Tue, 17 Jan 2012 13:45:06 +0000

Agora em 2012, em 3 de janeiro, foi sancionada a lei nº 12.587 pela Presidente Dilma Rousseff, que trata da Política Nacional de Mobilidade Urbana. As cidades com mais de 20 mil habitantes, portanto todas do Grande ABC, terão que criar planos de mobilidade em até 3 anos.

Com certeza essa lei obriga as prefeituras a readequarem seus planos para aplicação nesse grave problema social, sob pena, se não cumprirem a lei e seus prazos, de não receberem repasses federais para as áreas de mobilidade urbana. Lei importantíssima, que estava há 17 anos no Congresso, tramitando.

Alguns Planos Diretores, aprovados nas cidades, limitaram os coeficientes de construção, encarecendo o custo da casa própria para o comprador final, alegando, entre outros, os problemas de mobilidade urbana. A contínua demanda por habitação não pode ser cerceada por causa dos carros. Habitação é necessidade básica, como a saúde e a educação. Carro é importante, mas transportes públicos de qualidade é mais. Da mesma forma não seria lógico amaldiçoar as empresas automobilísticas por produzir tanto veículo.

A abertura de novas avenidas em regiões pouco adensadas é salutar, pois chama novas verticalizações bem planejadas, aumentando a sua oferta. A revisão dessas melhorias e sua aplicação exigem um transporte público melhor e mais amplo. Recursos em vias, pontes e transportes públicos, ônibus, trens e metrô, são benéficos.

O que não é correto é penalizar o crescimento das cidades por causa do trânsito. Solução é transporte público de boa qualidade, em quantidade razoável. Readequar as vias carroçáveis, com mãos corretas, trazer linhas de metrô urgentes, melhorar os serviços de ônibus, construir novas vias e pontes, semáforos sincronizados, incentivar prédios de garagens, incentivar o uso de bicicletas, rodízios, pedágios etc etc, são medidas corretas se bem planejadas.

Enfim, criar cidades modernas não é apenas reduzir a quantidade de habitações, mas planejá-las. O povo precisa delas para criar suas famílias dignamente.

* MILTON BIGUCCI é presidente da construtora MBigucci, presidente da Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC, Membro do Conselho Consultivo Nato do Secovi-SP, autor dos livros “Caminhos para o Desenvolvimento”, “Somos Todos Responsáveis – Crônicas de um Brasil Carente” e “Construindo uma Sociedade mais Justa”, e membro da Academia de Letras da Grande São Paulo, cadeira nº 5, cujo patrono é Lima Barreto. Clique aqui e veja mais artigos do autor.

Nova lei para limpeza de imóveis e calçadas em São Paulo – por Juliana Mantuano de Meneses

portalvgv — Tue, 10 Jan 2012 11:03:59 +0000

Entrou em vigor na cidade de São Paulo, no dia 07 de janeiro de 2011, o Decreto nº 52.903, que regulamenta a limpeza de imóveis, o fechamento de terrenos não edificados e a construção e manutenção de passeios, bem como cria o Disque-Calçadas.

A nova lei prevê que as calçadas tenham no mínimo 1,20 metros de área livre de passeio público, devendo qualquer obstáculo que esteja nas calçadas, com menos de 1,20 metros, ser retirado, como vasos, floreiras, pedaços de ferro, mini postes, lixeiras, etc.

A lei também aumenta o valor das multas referentes às calçadas em mau estado de conservação e limpeza, prevendo a autuação de inquilinos ou proprietários dos imóveis.

Outra questão é a obrigação de conservação de muros, com frentes para as vias, de terrenos não edificados, que deverão ter altura mínima de 1,20 metros ou, se superior a 1,20 metros, que sejam executados com no mínimo 50% de sua superfície vazada, permitindo a visão total do terreno.

As multas serão aplicadas da seguinte forma:

Infração	Multa
Terreno vazio sem portão ou muro	R$ 200,00 por metro linear de fachada
Falta de limpeza das calçadas	R$ 4,00 para cada metro quadrado ou fração da área total do terreno
Mobiliário urbano nas calçadas (lixeiras, vasos, etc.)	R$ 300,00 por equipamento
Falta de calçadas, buracos e má conservação	R$ 300,00 por metro linear de fachada.

Os disque-calçadas serão incorporados ao atendimento do número 156, já disponibilizado pela Prefeitura de São Paulo.
Um exemplo interessante e polêmico da lei é que, no caso de quedas de árvores, a multa somente poderá ser aplicada após a remoção da árvore pela prefeitura, devendo o proprietário providenciar o concerto da calçada imediatamente após a remoção.

Outro ponto que merece destaque é que se o dano à calçada decorrer do desenvolvimento da raiz de árvore, o inquilino ou do proprietário somente poderá ser responsabilizado 30 dias após a remoção, pela Prefeitura, da árvore, caso ele não conserte a calçada.

* Juliana Mantuano de Meneses é advogada especialista em Direito Imobiliário do escritório Peixoto e Cury Advogados

Prazo e rescisão do contrato de locação residencial merece especial atenção – por Daniel Alcântara Nastri Cerveira

portalvgv — Mon, 09 Jan 2012 17:48:27 +0000

O prazo do contrato de locação residencial merece especial atenção, em vista de suas particularidades previstas na Lei do Inquilinato (8.245/91). Primeiramente, importante esclarecer que as locações residenciais são aquelas em que o imóvel será utilizado para a habitação do locatário, na qualidade de lar definitivo e sem qualquer objetivo econômico.

O artigo 47, da Lei do Inquilinato, estabelece que nas locações pactuadas verbalmente “ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses”, após o término do prazo, o locador somente poderá retomar a posse do imóvel nas seguintes hipóteses:

- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

- Por força de acordo entre as partes;

- Em razão de infração legal ou contratual pelo locatário e falta de pagamento do aluguel e encargos;

- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

- Em virtude de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

- No caso do locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro. Ou pedido do locador para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel próprio. Nesta hipótese, o parágrafo primeiro do artigo em pauta dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada judicialmente sempre que o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. A comprovação judicial deverá ocorrer também quando o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio; e

- No caso do locador pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

Note que o parágrafo segundo, do artigo 47, da Lei ora examinada, determina que nas duas últimas hipóteses acima, o retomante deverá provar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Como se verifica, nos pactos locatícios de imóveis urbanos para fins residenciais verbais ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, os mesmos somente poderão ser rescindidos pelos respectivos locadores depois de transcorridos cinco anos de vigência ou ocorridas às hipóteses elencadas.

O inquilino, diferentemente do locador, pode rescindir o contrato em qualquer momento e independentemente de motivo (a única penalidade será a obrigação de pagar a multa estipulada pelas partes ou fixada pelo juiz). Por esse motivo é comum ocorrerem impasses nas negociações, visto que muitas vezes os locatários pretendem permanecer no imóvel por período menor que trinta meses e, de outro lado, os locadores não desejam ficar impedidos de retomarem as posses de seus imóveis antes de transcorridos cinco anos de vigência.

Nestas situações, temos como solução fixar o prazo do contrato pelo prazo de trinta meses, porém com a previsão de isenção de multa em favor do inquilino, após decorridos determinado período de tempo (doze meses, por exemplo).

Por fim, merece destaque o parágrafo único, do artigo 4º, da Lei do Inquilinato, que dispensa o pagamento da multa se a devolução do imóvel pelo locatário decorrer de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, desde que notifique o locador com o prazo mínimo de trinta dias de antecedência.

* Daniel Alcântara Nastri Cerveira é sócio do escritório Cerveira Advogados Associados.

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A construção civil em 2011 e 2012 – por Milton Bigucci

portalvgv — Fri, 06 Jan 2012 11:00:05 +0000

O ano de 2011 foi positivo para a construção civil. Lançamentos e vendas foram bem. No último trimestre, as empresas e o mercado puseram o pé no freio, por causa das influências pessimistas da crise europeia. Graças a bases sólidas institucionais e boas normas reguladoras o mercado tem sido otimista. O instituto da Alienação Fiduciária, no lugar das burocráticas hipotecas, reduziu a inadimplência em 2011 para apenas 1,4%. Com as hipotecas eram 10%. O crédito imobiliário representa 5,4% dos créditos dos bancos, ultrapassando o financiamento de veículos, mas ainda é pequeno (4,6% do PIB) se comparado a outros países como o México, por exemplo (12,5% do PIB).

Há recursos para financiamento como nunca houve. Em 2011 os financiamentos chegaram a R$ 80 bilhões e o FGTS a R$ 30 bi. No Grande ABC só a Caixa Econômica Federal financiou mais de R$ 1 bilhão até setembro. Números excelentes com recordes absolutos.

A restrição de verticalização em algumas cidades só terá efeito daqui a dois anos. Esses limites de altura não podem baixar o crescimento das cidades. O adensamento nos grandes centros é tendência, evitando o deslocamento das pessoas da periferia para o centro e vice-versa. A habitação popular deve ser incentivada com subsídios. A construção civil gera emprego, renda e habitação. Cumpre o seu papel. O que falta é aplicar verbas públicas em transporte coletivo. Não podemos combater as fábricas de autos porque prejudicam o trânsito. Nem a construção civil por produzir habitação. Pelo contrário, devemos incentivá-las e planejar melhor.

Para 2012 os preços dos imóveis novos deverão ficar estáveis. O preço de terreno não baixa, a mão de obra também não (nunca o empregado da construção civil ganhou e produziu tanto). No material pode haver alguma queda. A burocracia continua encarecendo o imóvel. Os tributos afetam, e muito, o custo da obra. Precisam ser revistos. O mercado residencial está caminhando cada vez mais para a média e baixa renda. O mercado de escritórios tem muito potencial de crescimento nas regiões metropolitanas. Lastreado em bases sólidas, o mercado imobiliário, após período de acomodação, voltará a crescer. Ajuste necessário e salutar para o bom desenvolvimento. Um excelente 2012 a todos.

* Milton Bigucci é presidente da Construtora MBigucci, presidente da Acigabc, diretor do Secovi para o Grande ABC e integrante do Conselho Consultivo Nato do Secovi-SP e da Academia de Letras da Grande São Paulo.

Mercado imobiliário: pratique a conta de trás para frente – por Gustavo Feola

portalvgv — Mon, 19 Dec 2011 13:53:38 +0000

O que é a chamada “conta de trás para frente”, que os incorporadores tanto falam?

No dia a dia, na conhecida economia doméstica, uma dona de casa tem boas noções de preços em um supermercado, avaliando se o arroz ou feijão está caro ou dentro do custo normal.

No mercado imobiliário, essa noção de comparação também acontece de forma idêntica, a partir de parâmetros e bom senso é possível apurar se os preços estão dentro ou fora da normalidade. Não há necessidade de aulas de economia para se entender as proporções de custos dentro do segmento imobiliário, nas áreas de incorporação e construção os números estão presentes no cotidiano do mercado.

Quando apresentamos o preço de uma área de terreno a um incorporador, em uma comparação proporcional, seria a mesma situação de uma dona de casa quando vai ao mercado e observa os preços dos produtos. Ambos, conforme seus ambientes, sabem quanto um valor está dentro ou fora de mercado e podem efetuar uma compra.

Não existe milagre na matemática!

Um bom intermediador em negócios de terrenos tem que saber filtrar os preços e entender que existe uma conta muito simples onde são enumerados alguns itens para a formatação do preço de venda de uma unidade, importante atitude já esperada pelos incorporadores.

Num contexto geral, envolvendo preço do terreno, custo da obra, impostos, publicidade, marketing, comissões, entre outros valores e estruturas, com uma boa prática é possível entender quando uma proposta de valor para um terreno, muitas vezes em metro quadrado, de imediato que está alto demais e que não “fechará a conta” do incorporador.

E conta é igual para todos!

A dica que fica: quando algum parceiro corretor apresentar uma área de terreno e o valor pedido pelo proprietário, pare e analise quanto está o valor de venda por metro quadrado na região, quantas vezes podemos construir, ou seja, o potencial construtivo, e alguns outros elementos que a experiência do dia a dia nos ensina. Se o valor de venda estiver muito fora da normalidade de mercado, reflita antes de apresentar o terreno ao seu cliente!

* Gustavo Feola é diretor-geral da Gustavo Feola Negócios Imobiliários. Site: www.gustavofeola.com.br. Clique aqui e veja mais artigos do autor.

Condomínio: Ação contra Construtora – por Daphnis Citti de Lauro

portalvgv — Wed, 14 Dec 2011 18:12:38 +0000

Pode até ser considerado normal, após a entrega do condomínio, o aparecimento de vícios, falhas ou defeitos de construção, nas áreas comuns ou privativas.

O síndico ou o proprietário da unidade deve entrar em contato com a administradora solicitando uma vistoria e os reparos necessários. A construtora efetua os reparos com presteza.

Esse, o quadro ideal. Mas nem sempre isso ocorre.

Há construtoras que não tomam conhecimento ou alegam que o problema é de falta de manutenção e se recusam a efetuar os reparos.

Nesses casos, o condômino ou o condomínio, dependendo se o problema é nas áreas comuns ou na área privativa, devem inicialmente notificar a construtora e, no caso de não atendimento, propor a medida judicial melhor aplicável ao caso, que pode ser: Produção Antecipada de Provas, Ação de Indenização por Vícios de Construção, ou Ação de Obrigação de Fazer.

Pode o síndico propor ação judicial contra a construtora, com o fim de serem reparados os defeitos de construção das áreas comuns e das áreas privativas, em nome dos condôminos?

A jurisprudência se inclina fortemente no sentido de que pode.

Eis alguns julgados:

O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear direitos referentes às áreas comuns e também às unidades autônomas (Apelação 9294352-32.2008.8.26.0000 – TJSP – 14ª Câm.).

“Obrigação de fazer – Condomínio – defeito em construção que atinge áreas comuns e unidades autônomas – Ação proposta pelo condomínio contra a construtora – Autorização contida em assembléia condominial – Legitimidade ativa “ad causam” do condomínio reconhecida, inclusive quanto às unidades autônomas, por afetarem todos os condôminos – Recurso improvido” (Agravo de Instrumento 9040416-76.2008.8.26.0000 – TJSP – 4ª Cam.).

“Processo. Legitimidade “ad causam”. Ação de indenização por danos morais e materiais ajuizada por condomínio contra a construtora do edifício condominial, por expressa autorização da assembléia geral dos condôminos e em prol dos titulares das unidades autônomas…” (Agravo de Instrumento 0017994-03.2007.8.26.0000 – TJSP – 2ª Câm.).

“Vícios de construção. Indenização. Inépcia da inicial – opção do condomínio promover ação de obrigação de fazer ou indenizatória. Ausência de exigência legal de que proceda à reparação antes de pleitear o valor necessário para solucionar os problemas encontrados. Legitimidade e interesse do condomínio – possibilidade dos condôminos serem representados pelo síndico para pleitear a reparação tanto das áreas comuns, quanto das unidades autônomas. Aplicabilidade do art. 618 do Código Civil…” (Apelação 9121196-13.2002.8.26.0000 – TJSP – 6ª Câm.).

“Legitimidade ativa – Condomínio e Condôminos representados pela síndica – O condomínio tem legitimidade para propor demanda de reparação de danos decorrentes de vícios na construção que resultem em danos nas partes comuns e nas unidades autônomas – Os condôminos são titulares de direitos tutelados coletivamente – Há nexo entre os sujeitos ativos ligados pelo mesmo contrato, ou seja, o origem é comum para todos os titulares de interesses ditos violados – Interesse comum – Exegese da Lei 4.591/64, art. 22, § 1º – Autorização dada à síndica em Assembléia Condominial…” (Apelação 970967007 – TJSP – 35ª Câm.).
DAPHNIS CITTI DE LAURO

* Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (www.ocondominio.wordpress.com.br
e www.dclauro.com.br)

Afinal, o que é marketing imobiliário? – por Bruno Lessa

portalvgv — Sun, 27 Nov 2011 22:59:59 +0000

Bruno Lessa é editor do Portal VGV, site especializado em marketing imobiliário e diretor da Marketing SIM, agência de Soluções Integradas de Marketing.

Hoje em dia, muito se fala sobre marketing imobiliário. O tema virou pauta de diversas publicações do ramo, profissão e até curso universitário. Mas, afinal, o que é marketing imobiliário?

Recentemente tive a oportunidade de ir a Brasília participar como palestrante em um congresso com profissionais do mercado imobiliário. O tema de minha palestra: marketing imobiliário. Após me apresentar, dirigi a pergunta à plateia: “Para vocês, o que é marketing imobiliário?” As respostas foram as mais diversas, como: “A criação de campanhas para venda de empreendimentos” ou “São as estratégias para conseguir atingir determinado público de um empreendimento imobiliário”, dentre outras. Enfim, todo mundo tem uma noção do que seja, mas de fato, qual o significado de marketing imobiliário?

De acordo com a American Marketing Association, “marketing é a atividade, conjunto de instituições e processos para criar, comunicar, distribuir e efetuar a troca de ofertas que tenham valor para consumidores, clientes, parceiros e a sociedade como um todo”. (AMA – American Marketing Association – Definição 2008).

O que podemos perceber a partir disso é que o marketing não se limita apenas à “divulgação” conforme muita gente pensa. Evoluindo um pouco mais, podemos trazer novamente, para ilustrar, a teoria dos 4 P´s formulada por Jeremy McCarthy e imortalizada por Philip Kotler, que é o composto de marketing, ou “mix de marketing”. São eles: produto (product), preço (price), ponto de venda (place) e promoção (promotion).

Se trouxermos isto para o mercado imobiliário, podemos ver que o marketing imobiliário é o conjunto destes 4 fatores, onde “produto” seria um empreendimento imobiliário; “preço” seria a política de preço praticada; “ponto” seria a localização e “promoção”, aí sim, seriam os esforços realizados para divulgação. Percebam que são 4 pilares fundamentais para o sucesso de uma estratégia de marketing. Ou seja, não basta uma campanha publicitária bem sucedida se não houver um bom produto. Não basta um bom produto se a localização não for condizente com a sua realidade. Assim como não basta uma boa localização para um produto inadequado a ela.

Quando temos noção de que o marketing é algo bem amplo, que faz parte de uma estratégia maior, que envolve desde os aspectos fundamentais de uma organização até à forma como ela se comunica com o seu público, as nossas chances de sucesso aumentam significativamente.

Portanto, podemos definir que “marketing imobiliário é um conjunto de processos que envolve desde o desenvolvimento imobiliário, definição do projeto, processo de incorporação, estratégias de comunicação até o pós-vendas e relacionamento com clientes”. Processos estes que envolvem colaboradores, clientes, parceiros, governos e sociedade como um todo, enfim, todos os stakeholders do negócio imobiliário. Hoje, não se faz um empreendimento imobiliário sem pensar em como equilibrar todos estes itens.

A evolução do marketing imobiliário

Todos os itens deste mix de marketing têm sofrido evoluções ao longo dos tempos, principalmente impactadas pela tecnologia. Sabemos que no tocante a “Produto”, novas técnicas construtivas têm sido implantadas, reduzindo o custo e o período de obra, adaptando novos acabamentos, novos itens de lazer, dentre outros.

Já o “Preço” sempre foi e acredito que sempre será um fator especial de competitividade. Mesmo entre os produtos de valor mais alto, o preço sempre acaba sendo um fator especial na decisão de compra. E hoje, na evolução do mercado imobiliário que estamos discutindo, um item que está se tornando mais importante do que o preço, é o “crédito”. Quanto mais disponibilidade de crédito o consumidor tiver, com certeza maior será o consumo.

O item “localização” sempre foi um dos mais importantes do mercado imobiliário (isso se não for o “mais” importante). A maioria das pesquisas que realizamos com clientes de nossos clientes apontam a localização como o principal item para a compra de imóveis. Primeiro a pessoa escolhe o local, e em seguida procura um produto adequado dentro daquela região. No entanto, como está ficando cada vez mais difícil, principalmente nas grandes cidades, de se encontrar um bom imóvel acessível dentro das melhores regiões, o item “localização” tem sido “trocado” (entre aspas) pelo item “acesso”, ou seja, mesmo que a pessoa more em um bairro mais afastado, mas se ele estiver próximo ao metrô, isso é um ponto positivo.

E o item “promoção”, a parte mais visível deste conjunto de processos, que compreende todas as ações de divulgação do empreendimento imobiliário, é o que tem mudanças mais evidentes. A mudança e comportamento da sociedade tem impactado diretamente na forma como nos comunicamos, portanto devemos estar 100% atentos a tudo o que acontece na sociedade para poder adequar o produto.

A profissão de marketing imobiliário

A profissão de marketing imobiliário é uma das que mais se desenvolvem no Brasil.

Com a crescente demanda por habitação, a tecnologia acessível, a padronização de processos e o crédito farto, a construção de habitações acaba tendendo a se tornar comoditizada. Desta forma, a figura do profissional de marketing imobiliário emerge com uma grande força. Desde uma minuciosa pesquisa de mercado até o panfleto de vendas, a forma como cada produto será posicionado chega a ser tão importante quanto sua arquitetura e qualidade construtiva.

Neste contexto, grandes profissionais e empresas se destacaram nos últimos anos por terem sido pioneiros na atuação deste mercado. A contribuição que trouxeram foi valiosíssima, e a semente foi plantada. Desde então o marketing imobiliário ganhou mais importância, mais voz e mais autonomia nas construtoras, empreiteiras e afins, e com isso também estão ganhando mais dados, mais informações, mais verba. Como consequência, mais resultado.

Vender um imóvel não é como vender um bem de consumo qualquer. O marketing imobiliário possui formas peculiares de ser trabalhado. Hoje em dia os profissionais de marketing imobiliário deixaram de ser vistos como simples figurantes em um filme onde engenheiros e arquitetos sempre foram os protagonistas e estão provando que, cada um a seu posto, promover a união e a sinergia traz resultados consistentes para todos.

* Bruno Lessa é editor do Portal VGV (www.portalvgv.com.br), site especializado em marketing imobiliário e diretor da Marketing SIM (www.marketingsim.com.br), agência de Soluções Integradas de Marketing. E-mail do autor: contato@marketingsim.com.br

Locação comercial exige cautela – por Flávia Anzelotti

portalvgv — Tue, 22 Nov 2011 17:28:40 +0000

No atual cenário econômico, de variadas e simultâneas relações, onde as contratações ocorrem de forma cada vez mais rápida e informal, tem-se difundido a falsa impressão de que a formalidade se tornou dispensável para toda espécie de contratação. Envolvidos nessa ‘tendência’ os novos empresários muitas vezes deixam de adotar certas cautelas ao contratar, por exemplo, a locação do imóvel em que desenvolverá sua atividade ou ampliará sua rede.

Nos contratos de locação comerciais é comum a frustração do locatário ao ver-se impedido de reivindicar direitos que seriam naturalmente gerados pelo contrato de locação não residencial, ou então, daquele que se surpreende com obrigações e multas das quais não tinha sido devidamente advertido, quando da negociação ou assinatura do contrato.
Sem a necessária cautela, muitas vezes as condições da locação são negociadas pela simples troca de e-mails, quando não por telefone, ou seja, os contratos são firmados sem a prévia análise dos documentos do imóvel e do contexto em que está inserida a posse negociada.

Essas condições pactuadas informalmente geralmente sequer chegam a ser mencionadas no instrumento contratual, muitas vezes assinado às pressas, sem qualquer leitura básica ou análise prévia – o que fatalmente compromete as expectativas e os direitos do locatário e gera verdadeiras batalhas judiciais, muitas vezes fadadas ao insucesso, por ausência de provas do quanto fora efetivamente pactuado.

Embora o contrato de locação não seja classificado como necessariamente formal, ao tratar de importantes direitos da locação não residencial, a própria Lei de Locações rege, em sua essência, a necessidade de contratações minimamente formais.

A título de exemplo, a Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), visando a proteção do chamado fundo de comércio, concede a possibilidade de renovação do contrato de locação não residencial, desde que atendidos os requisitos de seu artigo 51. São eles: contrato escrito e locação com duração mínima de cinco anos, exercício de atividade comercial, no mesmo ramo, por pelo menos três anos, cumprimento total das obrigações contratuais, dentre outros.

Assim, pela simples menção dos principais requisitos legais para a renovação do contrato, mostra-se imprescindível a existência do contrato escrito e assinado pelas partes, bem como a prova de seu adimplemento. Portanto, é crucial que o instrumento contratual seja fiel à negociação havida (prazos, obrigações, multas etc.).

Tudo isso porque, ao julgar uma ação renovatória de contrato de locação, os Tribunais se limitam, num primeiro momento, a verificar se os requisitos legais foram preenchidos para então ponderar sobre o direito pleiteado. Em outras palavras, antes de qualquer pronunciamento, o juiz analisa a validade do contrato e se mesmo foi ou não completamente cumprido pelas partes.

Porém, muitas vezes o locatário não tem em mãos nenhuma via do contrato ou, quando tem, na mesma não consta a assinatura do locador. Nestes casos, o caminho processual para contornar a falta do contrato assinado e tentar fazer valer o direito pretendido, é muito mais longo e incerto. Isto porque antes de exigir qualquer direito oriundo da locação, é necessário comprovar e convencer o juiz, não apenas da existência da contratação, como também da presença de todos os requisitos que justificam o direito pretendido.

Ainda, para fazer uso do direito à ação renovatória – que é, sem dúvida, uma das proteções legais mais relevantes ao locatário – há um prazo que termina seis meses antes do final do contrato e, caso não seja observado, resulta na perda do direito à renovação contratual.

Muitos locatários despreparados começam a negociar a renovação do contrato pouco antes do final do prazo acima mencionado e, por conta disso, acabam por caírem numa verdadeira armadilha: o locador não se manifesta sobre as propostas e, ultrapassado o prazo para a propositura da ação, responde recusando-se à renovação ou apresentando contraproposta completamente abusiva.

Nessa hipótese, em que já não há mais a intervenção do Poder Judiciário, em razão da perda do prazo, dificilmente se poderá contar com a amizade ou boa-fé do locador e o locatário ficará exposto à aceitação das condições impostas por esse para permanecer no imóvel e manter assim o seu comércio.

Por isso, a locação imobiliária não pode ser tratada de forma simplista e o contrato deve ser analisado, preferencialmente, por profissionais com o mínimo de experiência no ramo. São inúmeras as sutilezas contratuais sobre o prazo contratual, valor do aluguel, multas e demais encargos, além do contexto em que está inserida a posse do imóvel, que podem acarretar consideráveis prejuízos e comprometer até mesmo a continuidade da atividade empresária.

* Flávia Anzelotti é advogada do Kurita, Bechtejew & Monegaglia Advogados – KBM Advogados