Nova metodologia permite estimar com mais precisão variações em custos de execução de projetos de características geométricas distintas.
Mesmo quando apresentam tipologia, padrão de acabamento e área construída semelhantes, projetos imobiliários com características geométricas diferentes podem ter custos unitários de execução muito diferentes. Com o uso de modelos matemáticos, pesquisadores da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) e da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (Uerj) desenvolveram um novo método para identificar essa variação, oferecendo estimativas mais precisas nas fases preliminares de desenvolvimento de um empreendimento.
O novo método, denominado Custo Unitário Geométrico (CUG), será apresentado durante a 13ª Conferência Internacional da Sociedade Latino Americana de Estudos Imobiliários (LARES, na sigla em inglês de Latin American Real Estate Society). O evento ocorre em São Paulo de 11 a 13 de setembro, e reunirá especialistas do Brasil e do exterior para discutir as principais tendências e desafios do setor.
As possibilidades de inserção do CUG no mercado serão discutidas, durante o evento, por uma das idealizadoras do método, a pesquisadora Flávia Lima, da área de Engenharia de Produção dos Programas em Pós-Graduação de Engenharia (Coppe) da UFRJ. Segundo ela, as técnicas hoje disponíveis para estimar custos de projetos nas suas fases iniciais se baseiam exclusivamente na comparação com base na área construída ou na composição do custo unitário da construção. O problema é que essas duas técnicas têm alto grau de incerteza. "No inicio de um projeto é preciso tomar decisões muito importantes para o empreendimento. Com os métodos até hoje disponíveis, essas decisões são tomadas em situação de alto risco e incerteza", disse Flávia.
De acordo com a pesquisadora, o novo método - cujos modelos incorporam na estimativa de custos fatores como a produtividade e consumo da equipe de obras - será especialmente útil para as incorporadoras. "A ideia é que a estimativa de custos, da forma que propomos, passe a ser uma ferramenta de desenvolvimento do produto", declarou. Na fase inicial dos projetos, segundo ela, as decisões não podem ser adiadas, mas há poucas informações disponíveis para fundamentá-las. O novo método dá acesso a informações que as técnicas tradicionais não consideram, como as proporções entre os elementos tridimensionais das construções. "No evento, vamos apresentar as formas de aplicação do novo método para os diferentes interessados, como incorporadoras, investidores e órgãos públicos", afirmou Flavia.
Segundo a pesquisadora, muitas vezes as incorporadoras, para evitar o risco representado pelas incertezas das estimativas, acabam avançando no detalhamento dos projetos, a fim de tomar decisões mais seguras. Mas o que se ganha em segurança, perde-se em agilidade. "No mercado de incorporação a agilidade é essencial, pois há uma disputa acirrada na fase inicial de estudos e aquisição de terrenos", disse.
O CUG se baseia na estimativa por comparação múltipla por regressão linear, utilizando a modelagem BIM como ferramenta de apoio. Isso permite criar modelos de estimativa que considerem a influência das características geométricas do projeto nos seus custos unitários e totais, de forma simultânea ao seu desenvolvimento.
Durante a pesquisa, que foi iniciada em 2011, foi feito um modelo-piloto com base no sistema de informação de custos conhecido como Custo Unitário Básico (CUB), segundo Flávia. A partir do estudo dessa base de dados de projetos de referência, os pesquisadores construíram o modelo matemático capaz de estimar os custos dos futuros projetos. "Tratamos esses projetos de referencia como se eles fossem amostras de dados das incorporadoras e construímos então um novo modelo de estimativas que não se baseia na tipologia, mas nas características geométricas dos projetos, como forma e altura do edifício e seus compartimentos, ou grau de compartimentação e densidade de áreas molhadas", explicou Flávia.
Serviço: A 13ª Conferência Internacional da Latin American Real Estate Society será realizada de 11 a 13 de setembro, no Centro Brasileiro Britânico (Rua Ferreira de Araújo, 741 - São Paulo - SP). Informações e inscrições no site http://lares.org.br/.
Sobre a LARES - A LARES (Latin American Real Estate Society) é uma entidade sem fins lucrativos que busca incentivar a troca de conhecimento entre acadêmicos, pesquisadores e profissionais do mercado que desenvolvam pesquisas de alto nível em Real Estate. As Conferências anuais da LARES lidam com questões atuais do Real Estate e procuram explorar novas fronteiras do conhecimento. Trata-se de um evento destinado a pesquisadores, profissionais e investidores do mercado imobiliário. A Lares é filiada à IRES (International Real Estate Society) - entidade que congrega as sociedades regionais de Real Estate societies dos EUA, Europa, Ásia, África, Oriente Médio e Pacífico.
Os jornalistas interessados em cobrir a 13ª Conferência Internacional da Lares (www.lares.org.br/2013) devem responder este e-mail até o dia 09 de setembro informando nome, cargo, veículo de comunicação e telefones de contato.
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